Le coût de détention est le chiffre que beaucoup de propriétaires refusent de calculer. Pourtant, c'est lui qui détermine la rentabilité réelle d'un investissement et le coût réel de la propriété pour un occupant.
Les composantes principales sont : la taxe foncière (en hausse constante — +3% à +7% par an dans de nombreuses communes depuis la suppression de la taxe d'habitation), les charges de copropriété (30 à 80 €/m²/an), l'assurance PNO (propriétaire non occupant) ou habitation, la provision pour travaux d'entretien courant (1 à 2% de la valeur du bien par an selon les normes comptables anglo-saxonnes), et les intérêts d'emprunt.
Pour un T3 de 60 m² acheté 300 000 € à Paris avec 20% d'apport et un emprunt à 3,5% sur 25 ans, le coût de détention annuel est d'environ : 3 500 € de taxe foncière + 3 000 € de charges de copropriété + 400 € d'assurance + 7 000 € d'intérêts d'emprunt (première année) + 3 000 € de provision travaux = environ 17 000 €/an, soit 1 400 €/mois — un loyer implicite que le propriétaire occupant « se verse à lui-même » et que le bailleur doit couvrir par le loyer perçu.
Angle commercial : pour un local commercial, le coût de détention inclut en plus la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) souvent refacturée au locataire, et les mises aux normes ERP/PMR. La vacance locative — plus longue en commercial (3-12 mois) qu'en résidentiel (1-2 mois) — est le poste le plus sous-estimé.