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Décryptez le jargon de l'immobilier : urbanisme, fiscalité, risques, baux commerciaux. Habitation ou commerce, tout est couvert.
La prime de vue désigne la surcote financière appliquée à un bien immobilier bénéficiant d'un panorama exceptionnel (mer, monument, absence de vis-à-vis) par rapport à un bien similaire sans cette vue.
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) définit les règles de construction (superficie, hauteur, aspect) applicables sur une commune. Il détermine si un terrain est constructible ou non.
La zone AU (à urbaniser) désigne des secteurs du territoire communal destinés à être ouverts à l'urbanisation à court ou long terme. Ce sont souvent d'anciennes zones agricoles ou naturelles de périphérie.
La zone N regroupe les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels ou de leur intérêt esthétique. Toute construction y est par nature fortement limitée.
L'article R.111-27 du Code de l'urbanisme permet de refuser un permis de construire si le projet porte atteinte à l'intérêt architectural, aux paysages ou aux perspectives monumentales d'un lieu (l'outil « anti-verrue » de l'administration).
L'article L151-19 du Code de l'urbanisme autorise les communes à identifier et protéger dans leur PLU des éléments de paysage : arbres isolés, haies, murets, bâtiments remarquables, alignements, pour des motifs culturels, historiques ou écologiques.
L'article 678 du Code civil interdit de percer une vue droite (fenêtre, balcon, terrasse) à moins de 1,90 m de la limite séparative du voisin. La distance est de 0,60 m pour les vues obliques (art. 679).
L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est le fonctionnaire d'État garant de la préservation du patrimoine national. Son avis est obligatoire et souvent contraignant (« avis conforme ») pour tout permis de construire ou déclaration préalable situé en abords de monuments ou en site patrimonial.
Le Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) est un document d'urbanisme de protection intermédiaire qui remplace les anciennes ZPPAUP. Il édicte un règlement précis visant à garantir la qualité architecturale d'un Site Patrimonial Remarquable.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) est le règlement d'urbanisme le plus protecteur (et rigide) en France pour un quartier historique, se substituant intégralement au PLU communal sur le périmètre concerné.
Créés par la loi LCAP de 2016, les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) englobent et uniformisent les anciens dispositifs de protection (Secteurs Sauvegardés, ZPPAUP, AVAP) pour identifier les villes ou quartiers dont la conservation a une valeur historique, architecturale ou paysagère.
Le Certificat d'Urbanisme (CU) est un acte officiel qui indique les règles d'urbanisme liées à un terrain. Le CU opérationnel précise de plus la faisabilité d'un projet.
La Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) est la notification obligatoire adressée par le vendeur à la mairie avant toute vente d'un bien situé dans une zone de préemption, permettant à la collectivité d'exercer son droit d'achat prioritaire.
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à une commune d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente dans un périmètre qu'elle a défini, afin de réaliser des opérations d'intérêt général (logement social, équipements publics, espaces verts).
La loi relative à la Liberté de la Création, à l'Architecture et au Patrimoine (LCAP) du 7 juillet 2016 a profondément réformé la protection du patrimoine bâti français en créant les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) et en modernisant le rôle de l'ABF.
Le changement de destination consiste à transformer l'usage d'un local (par exemple de commerce en habitation, ou inversement). Il nécessite une autorisation d'urbanisme et parfois une autorisation préalable de la mairie.
Tout immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques génère automatiquement un périmètre de protection de 500 mètres dans lequel les travaux visibles depuis le monument (co-visibilité) sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Le classement ou l'inscription d'un site au titre du Code de l'environnement protège un paysage naturel ou bâti remarquable. Ce dispositif, distinct du classement Monument Historique, s'applique à des ensembles (collines, gorges, villages) et non à des bâtiments isolés.
Lorsqu'un fonds est « enclavé » (sans accès suffisant à la voie publique), son propriétaire peut exiger un passage sur le fonds voisin contre indemnité (art. 682 Code civil). Le tracé minimise les dommages au fonds servant.
Un mur séparant deux propriétés est présumé mitoyen (article 653 du Code civil) sauf preuve contraire. Chaque voisin en partage propriété, entretien et coût de réparation. La mitoyenneté peut être acquise contre paiement de la moitié de sa valeur.
Le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) est le document d'urbanisme qui délimite au voisinage des aérodromes les zones empêchant toute nouvelle augmentation de la population exposée au bruit.
Le bruit (routier, ferroviaire, industriel ou de voisinage) est le premier facteur de nuisance environnementale en immobilier et entraîne une décote systématique, allant de 5 à plus de 20% sur la valeur vénale d'un logement.
Le Noise Depreciation Index (NDI) est un indice économique théorique permettant de quantifier précisément la baisse de valeur vénale d'un bien immobilier par décibel (dB) de nuisance sonore excédentaire par rapport à un seuil de référence.
L'État des Risques et Pollutions (ERP) est le document obligatoire remis à tout acquéreur ou locataire lors d'une transaction, récapitulant l'ensemble des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et de pollution des sols auxquels le bien est exposé.
Le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) est un document réglementaire de l'État qui délimite les zones exposées aux inondations et prescrit des mesures d'interdiction ou de réglementation de la construction.
Le régime Cat-Nat (Catastrophe Naturelle) est le système d'indemnisation français qui couvre les dommages matériels causés par des événements naturels d'intensité anormale (inondation, sécheresse, séisme) via une surprime obligatoire adossée à l'assurance habitation.
Le Retrait-Gonflement des Argiles (RGA) est le phénomène géologique par lequel certains sols argileux se contractent en période de sécheresse puis gonflent lors de la réhydratation, provoquant des mouvements de terrain capables de fissurer gravement les fondations des bâtiments.
L'étude géotechnique G2 est l'analyse approfondie du sol d'un terrain qui définit les principes de fondation adaptés au projet de construction, obligatoire pour les maisons individuelles en zone d'exposition au retrait-gonflement des argiles.
La directive Seveso classe les établissements industriels dangereux selon leur niveau de risque (seuil bas ou seuil haut) et impose aux communes voisines des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) contraignant l'urbanisme.
Le Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) est un document d'urbanisme prescrit autour des sites Seveso seuil haut, imposant des restrictions de construction et parfois des mesures d'expropriation ou de renforcement des logements existants.
Le zonage sismique français classe le territoire national en 5 niveaux de risque (de 1/très faible à 5/fort), imposant des normes parasismiques de construction de plus en plus exigeantes selon le niveau.
La surprime Cat-Nat est la contribution obligatoire adossée à l'assurance habitation qui finance le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles. Elle est passée de 12% à 20% au 1er janvier 2025 face à l'explosion des sinistres climatiques.
Le Bureau Central de Tarification (BCT) est l'organisme public de recours qui garantit à tout propriétaire le droit d'être assuré lorsque aucun assureur privé n'accepte de couvrir son bien, notamment pour les risques Cat-Nat en zone très exposée.
Le Fonds de prévention des risques naturels majeurs (dit Fonds Barnier) et les dispositifs dédiés financent les travaux de prévention contre le retrait-gonflement des argiles pour les propriétaires de biens existants en zone exposée.
L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) impose au vendeur d'annexer au compromis un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet — DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP — sous peine de nullité.
Le radon est un gaz radioactif naturel d'origine géologique, incolore et inodore, classé cancérigène pulmonaire par l'OMS, dont la concentration dans les logements doit être mesurée et mentionnée dans l'ERP dans les communes à potentiel radon significatif.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (le plus performant) à G (le moins performant, dit « passoire thermique ») en fonction de leur consommation d'énergie primaire et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
La « valeur verte » désigne la plus-value ou la moins-value immobilière directement imputable à la performance énergétique d'un logement (classement DPE), quantifiée par les études annuelles des Notaires de France.
Une « passoire thermique » est un logement classé F ou G au DPE, dont la consommation énergétique est supérieure à 330 kWh/m²/an. Ces logements sont progressivement interdits à la location et subissent une décote de marché croissante.
L'audit énergétique est une analyse approfondie de la performance thermique d'un bâtiment proposant des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés. Il est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente de logements classés F ou G au DPE.
Le DPE tertiaire est la déclinaison du Diagnostic de Performance Énergétique pour les locaux à usage professionnel ou commercial. Sa méthodologie diffère du DPE résidentiel (méthode 3CL) et son impact sur la valeur est croissant avec les obligations du Décret Tertiaire.
L'étiquette GES (Gaz à Effet de Serre) classe un logement de A à G selon ses émissions de CO₂ par m² et par an. Elle accompagne le DPE et mesure l'impact climatique du logement.
Le type de vitrage (simple, double ou triple) détermine la performance thermique et acoustique des fenêtres d'un logement. C'est un facteur clé de confort et de valorisation.
Le mode de chauffage (gaz, électrique, fioul, pompe à chaleur, bois) influence directement la valeur d'un bien immobilier via son impact sur le DPE, le GES, le confort et les charges.
Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires devant être remis à l'acquéreur lors de la vente d'un bien. Il constitue une annexe obligatoire du compromis et de l'acte authentique.
L'audit énergétique est un document plus complet que le DPE, obligatoire depuis 2023 à la vente d'une maison individuelle classée F ou G (passoires thermiques) puis E à partir de 2025. Il chiffre les travaux de rénovation nécessaires pour atteindre les classes B, C ou D, avec estimation budgétaire et aides mobilisables.
Les charges de copropriété représentent l'ensemble des dépenses votées en assemblée générale pour l'entretien, le fonctionnement et la conservation de l'immeuble, réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes définis par le règlement de copropriété.
L'état daté est le document comptable établi par le syndic à la vente d'un lot de copropriété : sommes dues par le vendeur, provisions versées, fonds de travaux ALUR et impayés du lot cédé. Délai de 15 jours, coût plafonné à un mois de charges (décret de 2020).
Le fonds de travaux ALUR est la réserve financière obligatoire constituée par toute copropriété à destination résidentielle, alimentée par une cotisation annuelle minimale de 2,5% du budget prévisionnel, pour anticiper le financement des futurs gros travaux.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est le diagnostic technique et financier obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, établissant un programme de travaux hiérarchisés sur 10 ans avec un chiffrage estimatif.
Le procès-verbal d'assemblée générale (PV d'AG) est le compte-rendu officiel des décisions votées par les copropriétaires lors de l'assemblée annuelle, document obligatoirement transmis à l'acquéreur lors de la vente d'un lot.
Le bail commercial (dit « 3-6-9 ») est le contrat de location conclu pour une durée minimale de 9 ans entre le propriétaire d'un local et un commerçant ou artisan, avec possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans.
Le droit au bail est la somme versée par un nouveau locataire au locataire sortant pour « reprendre » un bail commercial en cours, et bénéficier de ses conditions (loyer, emplacement, durée restante).
Le pas-de-porte est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion d'un bail commercial, en contrepartie de l'avantage consenti (emplacement, conditions du bail).
Le fonds de commerce est l'ensemble des éléments corporels (matériel, agencements) et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, licences) exploités par un commerçant pour exercer son activité.
L'indemnité d'éviction est la compensation financière que le propriétaire doit verser au locataire commercial lorsqu'il refuse le renouvellement du bail sans motif légitime — elle équivaut souvent à la valeur du fonds de commerce.
La révision du loyer commercial intervient soit par indexation annuelle (ILC ou ILAT), soit par révision triennale plafonnée, soit par déplafonnement à l'échéance du bail si la valeur locative a significativement changé.
Le bail dérogatoire (ou bail précaire) est un contrat de location de courte durée (maximum 3 ans) qui échappe au statut des baux commerciaux et ne confère pas au locataire le droit au renouvellement ni la propriété commerciale.
Le bail professionnel est le contrat de location conclu pour un local occupé par une profession libérale (médecin, avocat, architecte). D'une durée minimale de 6 ans, il offre moins de protections au locataire que le bail commercial.
Un ERP (Établissement Recevant du Public) est un bâtiment ou local dans lequel des personnes extérieures sont admises. Le classement ERP (catégorie 1 à 5) détermine les obligations de sécurité incendie et d'accessibilité qui s'imposent à l'exploitant et au propriétaire.
L'accessibilité PMR (Personnes à Mobilité Réduite) impose à tout ERP de permettre l'accès, la circulation et l'usage de ses locaux à toute personne handicapée, sous peine de sanctions pénales et de fermeture administrative.
Le registre de sécurité est le document obligatoire dans lequel l'exploitant d'un ERP consigne toutes les vérifications techniques, les travaux de maintenance et les visites de la commission de sécurité.
La licence IV autorise la vente de toutes les boissons alcoolisées dans un débit de boissons ou un restaurant. Son nombre étant gelé depuis 1941, elle constitue un actif rare dont la valeur peut atteindre 50 000 à 200 000 € en zone urbaine.
Le système d'extraction et de ventilation est l'installation technique permettant d'évacuer les fumées, graisses et odeurs de cuisson d'un restaurant. Son absence ou sa non-conformité peut entraîner l'interdiction d'exploiter.
La base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense l'ensemble des ventes de biens immobiliers réalisées en France au cours des cinq dernières années, avec leur prix acte en main réel.
Le trouble anormal de voisinage est un principe juridique permettant d'engager la responsabilité d'un voisin dont le comportement (bruit, odeur, privation de vue) excède les inconvénients normaux de la vie en société.
L'étage d'un appartement est l'un des déterminants majeurs de son prix au m². Historiquement plus on monte, plus le logement est valorisé (luminosité, calme, vue), sous réserve expresse de la présence d'un ascenseur.
Mercure Forbes Global Properties est le réseau international spécialisé dans la transaction de propriétés de caractère (châteaux, manoirs, domaines viticoles, demeures de prestige), référence du marché de l'immobilier d'exception en France.
Le score de confiance d'une estimation immobilière mesure la fiabilité statistique d'une évaluation de prix en fonction de la densité de transactions comparables disponibles dans le secteur, de la date de ces références et de la dispersion des prix observés.
La liquidité immobilière mesure la facilité et la rapidité avec laquelle un bien peut être vendu au prix du marché. Un bien « liquide » se vend en quelques semaines dans un marché actif ; un bien « illiquide » peut nécessiter des mois ou des années de commercialisation.
Le coût de détention représente l'ensemble des charges annuelles supportées par le propriétaire d'un bien immobilier (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien, intérêts d'emprunt) indépendamment de tout revenu locatif.
Le taux de capitalisation (ou cap rate) est le ratio entre le loyer annuel net d'un bien immobilier et sa valeur vénale. Formule : Cap rate = Loyer annuel net / Prix d'acquisition. C'est le principal indicateur de valorisation des locaux commerciaux.
Le rendement locatif commercial mesure la performance financière d'un local en rapportant le loyer annuel perçu au prix d'achat. Il distingue rendement brut (loyer/prix) et rendement net (après charges, vacance et fiscalité).
Un bien « libre » est inoccupé au moment de la vente, tandis qu'un bien « occupé » est habité (par le propriétaire ou un locataire). Cette distinction influence la facilité de vente et parfois le prix.
La valeur inestimable d'un bien immobilier désigne un actif dont l'évaluation échappe aux méthodes classiques (comparaison, capitalisation, coût) en raison de sa rareté absolue, de son importance historique ou de l'absence totale de transactions comparables.
La prime de rareté désigne la surcote appliquée à un bien immobilier dont les caractéristiques (emplacement, architecture, histoire, vue) ne peuvent être ni reproduites ni remplacées. Plus un bien est unique, plus la prime de rareté pèse dans l'estimation.
Le coût de reconstruction est l'une des méthodes d'estimation d'un bien patrimonial : il consiste à calculer combien il faudrait dépenser pour reconstruire le monument à l'identique avec les matériaux et techniques d'origine.
La fréquentation touristique d'un monument ou d'un site patrimonial est un indicateur direct de sa désirabilité. Elle influence la valeur théorique du monument, les prix de l'immobilier environnant et l'activité économique du quartier.
Le viager est une vente immobilière où l'acheteur (le débirentier) paie au vendeur (le crédirentier) un capital initial (bouquet) puis une rente mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Existe en viager occupé (le vendeur reste dans les murs) ou viager libre (l'acheteur dispose immédiatement du bien).
La loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété (≥ 8 m²) de mentionner dans le compromis et l'acte la superficie privative exacte, hors caves, garages, balcons et terrasses. Une erreur > 5 % ouvre droit à diminution du prix.
La surface habitable au sens de la loi Boutin (article R.156-1 CCH) est la surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, embrasures et pièces de hauteur < 1,80 m. Elle est obligatoirement mentionnée dans tout bail d'habitation vide depuis 2014.
Le compromis de vente est un engagement réciproque (vendeur ET acheteur s'engagent), tandis que la promesse unilatérale n'engage que le vendeur (l'acheteur paie une indemnité d'immobilisation, généralement 10 %, pour bloquer le bien). Les conséquences juridiques diffèrent radicalement.
Les « frais de notaire » regroupent trois éléments : les droits d'enregistrement et taxes (~ 80 % du total, versés à l'État), les émoluments du notaire (~ 10 %, sa rémunération réglementée), et les débours (~ 10 %, frais avancés). Total : 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf.
La VEFA est un contrat (article 1601-3 du Code civil) par lequel un promoteur vend un logement encore à construire. L'acquéreur paie par appels de fonds échelonnés selon l'avancement et bénéficie de garanties légales obligatoires (financière d'achèvement, parfait achèvement, biennale, décennale).
L'article 156 bis du CGI permet aux propriétaires de monuments historiques (classés ou inscrits) de déduire sans plafond l'intégralité des charges foncières (travaux, intérêts, assurance) de leur revenu global imposable.
Le dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) offre une puissante réduction d'impôt sur le revenu (22% à 30% des travaux) aux investisseurs qui restaurent intégralement un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).
La SCI familiale à l'IR (Impôt sur le Revenu) est une société civile immobilière constituée entre membres d'une même famille, soumise par défaut à la transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration d'impôt.
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux, taxé à 36,2% (19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux) avec un système d'abattements par durée de détention.
Les abattements pour durée de détention sont les réductions progressives appliquées à la plus-value immobilière brute en fonction du nombre d'années de possession du bien, conduisant à une exonération totale de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La surtaxe sur les plus-values immobilières est une taxation progressive supplémentaire de 2% à 6% appliquée lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 €.
L'exonération de la résidence principale permet au propriétaire de vendre son habitation principale sans aucune taxation sur la plus-value réalisée, quel que soit le montant du gain et la durée de détention — c'est l'avantage fiscal le plus puissant en immobilier.
L'article 150 U du CGI définit le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers : taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), abattements pour durée de détention, et exonérations (résidence principale, remploi, cession < 15 000 €).
Les droits de mutation sur un local commercial s'élèvent à environ 5,09 % du prix (contre 7-8 % pour un logement). La TVA sur le prix peut s'appliquer si le local est neuf (< 5 ans) ou vendu par un assujetti sur option.
La loi Pinel (article 199 novovicies du CGI) permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt de 9 %, 12 % ou 14 % du prix d'acquisition d'un logement neuf mis en location, en contrepartie d'un engagement de 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) désigne le régime fiscal applicable aux particuliers louant un bien immobilier meublé en France, dans la limite de 23 000 € de recettes annuelles et 50 % des revenus globaux du foyer. Permet de déduire l'amortissement comptable du bien, réduisant fortement l'imposition des loyers.
La donation immobilière est l'acte par lequel un propriétaire transmet de son vivant un bien immobilier à un proche, gratuitement et de manière irrévocable. Soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG), avec abattements et tranches selon le lien de parenté et la valeur transmise.
Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance, article 578 du Code civil) et la nue-propriété (droit de disposer). L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier ; la pleine propriété est alors reconstituée sans droits de succession.
MaPrimeRénov' est la principale aide publique de l'État pour la rénovation énergétique des logements, fusionnant l'ancien crédit d'impôt CITE et les aides de l'Anah, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs sous conditions de ressources.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt immobilier aidé par l'État, sans intérêts pour l'emprunteur, destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
Le classement au titre des Monuments Historiques (MH) est le plus haut niveau de protection juridique du patrimoine français. Il concerne les immeubles dont la conservation présente un intérêt public du point de vue de l'art ou de l'histoire.
L'inscription au titre des Monuments Historiques (anciennement "Inventaire Supplémentaire") est le premier niveau de protection patrimoniale pour les édifices présentant un intérêt notable à l'échelle régionale.
La Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) est le service déconcentré du Ministère de la Culture. C'est le guichet incontournable pour obtenir les autorisations de travaux et les subventions pour restaurer les Monuments Historiques classés ou inscrits.
Le label Fondation du Patrimoine permet aux propriétaires de biens non protégés au titre des Monuments Historiques, mais présentant un intérêt patrimonial, de bénéficier d'avantages fiscaux (déduction des travaux de restauration) et d'une aide à la collecte de dons.
L'inscription au patrimoine mondial de l'UNESCO reconnaît la valeur universelle exceptionnelle d'un site culturel ou naturel. En France, 52 biens sont inscrits, ce qui en fait l'un des pays les plus représentés au monde.
Les définitions ci-dessus prennent tout leur sens appliquées à un cas concret. Voici les guides Bon Cap qui mobilisent ces termes.