La plus-value immobilière est imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) sur les résidences secondaires et les investissements locatifs. Les abattements par durée de détention changent tout : exonération totale d’IR après 22 ans, de PS après 30 ans. La résidence principale est toujours exonérée — aucun calcul nécessaire. Le simulateur Bon Cap calcule votre impôt exact en 30 secondes.
Les points clés
Le taux : 36,2 % brut, mais rarement payé en intégralité
L’impôt sur la plus-value se décompose en 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Mais ce taux s’applique sur la plus-value nette — après déduction des frais d’acquisition et des travaux, et après application des abattements par durée de détention. En pratique, rares sont les vendeurs qui paient 36,2 %.
Les abattements : le temps est votre meilleur allié fiscal
Les abattements par durée de détention commencent à partir de la 6e année. Pour l’IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année = exonération totale à 22 ans. Pour les PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e = exonération à 30 ans.
La surtaxe : le palier des 50 000 €
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements), une surtaxe progressive s’ajoute. Elle va de 2 % (entre 50 001 et 60 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Cette surtaxe peut représenter un coût significatif sur les biens de grande valeur.
Les exonérations : résidence principale et au-delà
La résidence principale est exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant. C’est l’exonération la plus puissante du droit fiscal français. Attention : la notion de résidence principale est stricte — le bien doit être votre domicile habituel et effectif au jour de la vente, charges et factures à l’appui.
Le timing de la vente : quand les mois comptent
Vendre à 21 ans et 11 mois de détention au lieu d’attendre 22 ans, c’est perdre l’exonération totale d’IR. Sur une plus-value nette de 80 000 €, le coût de l’impatience est de 15 200 € (19 % × 80 000 €). Les mois comptent — et le simulateur indique exactement quand les seuils basculent.
Les outils pour juger cette question
Testez avec des données d'exemple. Pas besoin de compte.
Simulateur de plus-value — ici pour un bien acheté 250 000 € en 2015, estimé 380 000 € aujourd’hui. Modifiez les paramètres pour voir l’impact des abattements.
Les erreurs classiques
Cas concrets Bon Cap
Le quartier de la Villa Ephrussi (Saint-Jean-Cap-Ferrat) a connu une appréciation considérable. La fiche Bon Cap montre comment un bien de prestige génère une plus-value massive — et l’impôt correspondant.
Voir un cas de plus-value exceptionnelle sur un bien de prestige
Les biens autour de Chambord illustrent une réalité : un marché sans profondeur ne génère pas de plus-value. La rareté extrême peut signifier une absence d’acheteurs — et donc une stagnation des prix.
Comparer avec un marché où la plus-value est limitée par la liquidité
Le quartier de Chenonceau bénéficie de l’attractivité touristique du château. La fiche Bon Cap montre comment la proximité d’un monument crée de la valeur sur le long terme.
Voir l’impact d’un monument touristique sur la plus-value locale
Questions fréquentes
Sources officielles & études citées
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