Ce module regroupe toutes les données de prix issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et l'analyse du marché local.
Ce que dit la règle
- Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont une base publique issue des données fiscales, couvrant les ventes des cinq dernières années. Certains territoires (Alsace-Moselle, Mayotte) ne sont pas couverts.
- Contrairement aux prix affichés sur les portails (souvent supérieurs au prix final signé), les DVF reflètent les prix réellement payés.
- Les DVF ne contiennent pas les caractéristiques détaillées du bien (étage, état, vue) — c'est pourquoi un modèle d'ajustement est nécessaire.
Ce que Bon Cap calcule
- Modèle hédonique KNN : 40 comparables dans un rayon de 5 km, pondérés par proximité et fraîcheur.
- Ajustement temporel : les prix sont ramenés au trimestre actuel via un indice d'évolution local.
- Ajustement de surface : loi puissance qui corrige le prix/m² selon la taille (les grands biens ont un prix/m² inférieur).
- Ajustement qualité : état, étage, ascenseur, vue et DPE modulent l'estimation à la hausse ou à la baisse.
- Score de confiance : pénalités si < 15 comparables, forte variance ou comparables éloignés (> 1 km).
- Le prix estimé central est la médiane ajustée — plus robuste qu'une moyenne face aux valeurs extrêmes.
- La fourchette min-max donne l'intervalle réaliste ; le score de confiance (%) mesure la fiabilité : > 80 % = solide, < 60 % = peu de données.
Comment s'en servir pour vendre
- Le prix estimé est votre ancre de négociation — basé sur des ventes réelles, pas des estimations de portails.
- En marché haussier, visez le haut de fourchette ; en marché baissier, le milieu.
- Les comparables justifient votre prix face aux acheteurs et agents : « 5 ventes similaires à ce prix dans les 6 derniers mois ».
- Consultez la carte des comparables : les points les plus proches et récents sont les plus pertinents.
- Si la confiance est < 70 %, affinez en complétant les caractéristiques (DPE, étage, état) dans la fiche Portrait du bien.
- Comparez avec les 3 liens portails (Leboncoin, SeLoger, Bien'ici) pour situer votre prix dans l'offre actuelle.
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Termes liés dans l'encyclopédie
Simulateur interactif
Testez avec des données d'exemple. Pas besoin de compte.
Historique des prix au m² — ici sur Paris 1er. Les données sont issues des ventes réelles (DVF).
Score de confiance de l'estimation — basé sur le nombre de ventes comparables et leur proximité.
Questions fréquentes
Comment estimer le prix de son bien immobilier ?
Notre outil utilise les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), une base publique de prix réellement payés. Un modèle hédonique KNN ajuste les prix par proximité, surface, DPE, étage et état du bien pour une estimation fiable.
Les DVF sont-elles fiables pour estimer un bien ?
Les DVF reflètent les prix réellement actes chez le notaire, contrairement aux prix affichés sur les portails. Elles couvrent 5 ans de transactions sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte.
Qu'est-ce que le score de confiance ?
Le score de confiance (0-100) mesure la fiabilité de l'estimation : nombre de ventes comparables, variance des prix et distance géographique. Au-dessus de 80 %, l'estimation est très fiable.
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