Ce module regroupe toutes les données de prix issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et l'analyse du marché local.
Ce que dit la règle
- Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont une base publique issue des données fiscales, couvrant les ventes des cinq dernières années. Certains territoires (Alsace-Moselle, Mayotte) ne sont pas couverts.
- Contrairement aux prix affichés sur les portails (souvent supérieurs au prix final signé), les DVF reflètent les prix réellement payés.
- Les DVF ne contiennent pas les caractéristiques détaillées du bien (étage, état, vue) — c'est pourquoi un modèle d'ajustement est nécessaire.
Ce que Bon Cap calcule
- Les ventes DVF distinctes sont recherchées dans un rayon maximal de 5 km. Jusqu'à 30 ventes sont retenues pour le calcul ; la carte et la liste montrent jusqu'à 10 exemples.
- Ajustement temporel : les prix sont ramenés au trimestre actuel via un indice d'évolution local.
- Ajustement de surface : loi puissance qui corrige le prix/m² selon la taille (les grands biens ont un prix/m² inférieur).
- Ajustement qualité : état, étage, ascenseur, vue et DPE modulent l'estimation à la hausse ou à la baisse.
- L'indice de fiabilité tient compte du nombre de ventes retenues, de leur distance, de la densité locale, de la dispersion des prix, de leur ancienneté, des caractéristiques renseignées et des résultats historiques du département.
- Le prix estimé central est la médiane ajustée — plus robuste qu'une moyenne face aux valeurs extrêmes.
- La fourchette basse-haute décrit l'incertitude autour du prix estimé.
- L'indice de fiabilité est un score sur 100, pas une probabilité : faible sous 50/100, modérée de 50 à 69/100, bonne de 70 à 84/100, excellente à partir de 85/100. Le score seul n'indique pas ce qui limite l'estimation.
Comment s'en servir pour vendre
- Le prix estimé est votre ancre de négociation — basé sur des ventes réelles, pas des estimations de portails.
- En marché haussier, visez le haut de fourchette ; en marché baissier, le milieu.
- Les comparables justifient votre prix face aux acheteurs et agents : « 5 ventes similaires à ce prix dans les 6 derniers mois ».
- Consultez la carte des comparables : les points les plus proches et récents sont les plus pertinents.
- Consultez les points de prudence expliqués avec l'estimation. Complétez les caractéristiques du bien (DPE, étage, état) dans la fiche Portrait du bien pour affiner le calcul.
- Comparez avec les 3 liens portails (Leboncoin, SeLoger, Bien'ici) pour situer votre prix dans l'offre actuelle.
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Termes liés dans l'encyclopédie
Simulateur interactif
Testez avec des données d'exemple. Pas besoin de compte.
Historique des prix au m² — ici sur Paris 1er. Les données sont issues des ventes réelles (DVF).
Score de confiance de l'estimation — indice composite de fiabilité sur 100, à lire avec les ventes retenues et les caractéristiques du bien.
Questions fréquentes
Comment estimer le prix de son bien immobilier ?
Notre outil utilise les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), une base publique de prix réellement payés. Un modèle hédonique KNN ajuste les prix par proximité, surface, DPE, étage et état du bien pour une estimation fiable.
Les DVF sont-elles fiables pour estimer un bien ?
Les DVF reflètent les prix réellement actes chez le notaire, contrairement aux prix affichés sur les portails. Elles couvrent 5 ans de transactions sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte.
Qu'est-ce que le score de confiance ?
Le score de confiance est un indice composite de fiabilité sur 100, pas une probabilité. La fiabilité est faible sous 50/100, modérée de 50 à 69/100, bonne de 70 à 84/100 et excellente à partir de 85/100. L'estimation reste indicative ; le score seul n'explique pas ce qui la limite.
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