Le Code de l'urbanisme distingue 5 destinations et 21 sous-destinations (article R. 151-27). Le passage d'une destination à une autre (par exemple « commerce et activités de service » vers « habitation ») constitue un changement de destination soumis à déclaration préalable, voire à permis de construire si des travaux modifient la structure ou la façade.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la transformation d'un local commercial en habitation est en outre soumise à une autorisation spéciale de la mairie (article L. 631-7 du CCH), avec parfois obligation de « compensation » (transformer un logement en commerce ailleurs pour compenser).
Pour l'investisseur, le changement de destination peut être une source de valeur considérable : un ancien atelier transformé en loft, ou un bureau reconverti en appartement, peut voir sa valeur au m² augmenter de 30 à 100 %. Inversement, transformer un logement rez-de-chaussée en boutique dans un quartier commerçant peut multiplier le rendement locatif. Mais les délais et refus administratifs sont un risque réel.