Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Sa durée minimale est de 9 ans, mais le locataire (et lui seul) peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale (d'où le nom « 3-6-9 »), par acte d'huissier, 6 mois avant l'échéance.
Le bailleur, en revanche, est engagé pour la durée complète. Il ne peut reprendre le local qu'à l'échéance des 9 ans, et uniquement en proposant un renouvellement ou en versant une indemnité d'éviction au locataire. Cette indemnité, souvent équivalente à 1 à 2 ans de loyer, constitue un risque financier majeur pour l'investisseur.
Pour l'acheteur d'un local occupé, le bail en cours est un actif autant qu'une contrainte : il garantit un flux de loyer stable et prévisible (essentiel pour le calcul du rendement), mais il immobilise le bien. La durée restante du bail est donc un paramètre déterminant : un bail récent (7-8 ans restants) sécurise l'investisseur ; un bail en fin de course (< 1 an) peut annoncer un départ imminent ou une renégociation à la hausse.