Environ 5,2 millions de logements en France sont classés F ou G (soit 17% du parc résidentiel), selon le baromètre de l'ONRE. Ce stock massif est au cœur de la politique de rénovation énergétique nationale et constitue un enjeu de marché colossal pour les investisseurs.
Le calendrier d'interdiction de location est implacable : G interdit depuis 2025, F interdit en 2028, E interdit en 2034. Pour un bailleur, posséder un bien classé G signifie l'impossibilité de signer un nouveau bail ou de renouveler un bail existant (sauf si le locataire en fait la demande). L'impact sur la rentabilité locative est immédiat : le bien ne génère plus de revenus tant que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés.
Cependant, le marché des passoires thermiques est aussi celui des opportunités. La décote à l'achat (10 à 25% selon les régions) permet d'acquérir à prix réduit, puis de valoriser via une rénovation globale. Le programme MaPrimeRénov' Parcours accompagné finance jusqu'à 63 000 € d'aide pour un saut de deux classes DPE (de G à E, par exemple). Combiné au déficit foncier pour un investisseur locatif, le gain net peut être significatif, à condition de chiffrer précisément le coût de rénovation au m² avant l'achat.