Le viager repose sur l'aléa de la durée de vie du crédirentier. La nullité du contrat est encourue si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, ou si l'acheteur connaissait l'imminence du décès (article 1975 du Code civil).
Le prix se décompose en deux éléments : un bouquet (capital versé à la signature, généralement 20-30 % de la valeur du bien) et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle indexée. Le calcul de la rente intègre la valeur vénale du bien, la décote d'occupation (en viager occupé, 30 à 50 % de la valeur selon l'âge), et l'espérance de vie du crédirentier.
En viager occupé, le vendeur conserve l'usufruit et le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès. C'est la formule la plus courante (90 % des viagers en France). En viager libre, l'acheteur prend possession immédiatement — modalité rare car défavorable au vendeur.
Le viager est fiscalement avantageux pour le vendeur : la rente bénéficie d'un abattement progressif selon l'âge (30 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 60 % de 60 à 69 ans, 70 % à partir de 70 ans). Pour l'acheteur, c'est un placement à très long terme avec risque viager — si le vendeur vit longtemps, l'opération devient coûteuse.
La Loi Macron de 2015 a permis le « viager intermédié » (par fonds d'investissement), élargissant le marché à des acteurs institutionnels.