Le régime de la plus-value immobilière des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI) est un pilier de la fiscalité patrimoniale. Le calcul commence par la plus-value brute : prix de vente diminué du prix d'acquisition, ce dernier étant majoré des frais d'acquisition réels (notaire, agence) ou d'un forfait de 7,5%, et des travaux réels (sur justificatifs) ou d'un forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
La plus-value nette est ensuite réduite par un double système d'abattements progressifs par année de détention. Pour l'impôt sur le revenu (19%), l'exonération totale est atteinte au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2%), il faut attendre 30 ans de détention pour une exonération complète.
La résidence principale est exonérée de toute taxation sur la plus-value — c'est l'avantage fiscal le plus puissant du droit immobilier français. Pour les résidences secondaires et les investissements locatifs, la stratégie de détention longue (>22 ans pour l'IR) reste la plus efficace pour minimiser l'impôt. Une surtaxe progressive de 2% à 6% s'ajoute lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Angle commercial : pour les locaux commerciaux détenus via une SCI à l'IS, la plus-value est calculée différemment (prix de cession moins valeur nette comptable après amortissements). Résultat : la base taxable est souvent plus élevée car les amortissements déduits chaque année réduisent la valeur comptable. Les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas aux SCI IS.