Une fuite chez moi vient de chez le voisin du dessus, qui paie ?
Ça dépend de l'origine. Si la fuite vient d'une partie privative du voisin (canalisation intérieure, fuite WC), c'est sa responsabilité (article 14 de la loi 1965). Si elle vient d'une partie commune (colonne montante, descente d'eaux usées), c'est le syndicat des copropriétaires qui paie via le budget commun. L'assurance habitation prend généralement le relais. Procédure : déclaration sinistre immédiate, recherche de fuite, mémoires d'expertise.
Article 14 loi 1965 + convention IRSI très utilisés. Procédure standard, indemnisation rapide en dessous de 5 000 €.
Les textes de loi
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
« La convention IRSI est applicable entre assureurs en cas de sinistre dégât des eaux dans un immeuble en copropriété. Elle simplifie l'indemnisation par lot sans recours croisés. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
Les exceptions
Fuite partie privative voisin (canalisation, équipement).
Responsabilité du copropriétaire fautif (art. 1240 CC + art. 9 loi 1965). Son assurance habitation paie.
Fuite partie commune (colonne, canalisation principale).
Responsabilité du syndicat de copropriété (article 14 loi 1965). Assurance multirisque immeuble paie.
Origine non identifiée.
Recherche de fuite obligatoire (à la charge de l'assurance habitation du sinistré dans le cadre IRSI). Si origine reste indéterminée : indemnisation par convention sans recherche du responsable.
Sinistre > 5 000 € HT.
Convention IRSI ne s'applique plus. Expertise contradictoire entre assureurs, procédure plus longue mais indemnisation plus complète.
Cas concret
Vous découvrez une tache d'humidité au plafond de votre salon. Le voisin du dessus dit qu'il n'a rien remarqué. → 1) Déclaration immédiate à votre assurance habitation (sinistre dégât des eaux). 2) Information du syndic. 3) L'assurance mandate une recherche de fuite (~ 300-800 € à sa charge dans IRSI). 4) Si origine identifiée chez voisin : son assurance indemnise les dégâts chez vous. 5) Si partie commune : syndicat via assurance immeuble. 6) Convention IRSI applicable si < 5 000 € — indemnisation rapide et sans recours croisé. 7) Reprise des dégâts (peinture, parquet) selon devis.
Action dans les 24 heures
Photographier les dégâts (date visible, ampleur)
15 min·gratuitDéclaration sinistre à votre assurance habitation (5 j max)
30 min·gratuitInformation du syndic + du voisin du dessus
30 min·gratuitFaire venir l'entreprise de recherche de fuite (mandée par assurance)
1-2 sem·0 (IRSI)Devis de remise en état + envoi à l'assurance
1-2 sem·gratuitTravaux après accord assurance (artisans agréés ou de votre choix)
1 mois·selon dégâts
Quand consulter un professionnel
- Si le sinistre dépasse 5 000 € HT (hors convention IRSI)
- Si l'origine reste contestée entre les parties
- Si l'assurance refuse d'indemniser
- Si dégâts structurels (planchers, charpente)
- Assurance habitation (première étape)
- Syndic de copropriété
- Expert d'assuré (si désaccord, 300-1 000 €)
- Avocat droit immobilier si litige (200-400 €)
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
2 sources légales · Article 14 loi 1965 + convention IRSI très utilisés. Procédure standard, indemnisation rapide en dessous de 5 000 €.