Régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire permet d'occuper un local commercial pour une durée maximale de 36 mois. Il peut être conclu en un ou plusieurs baux successifs, mais la durée totale ne doit pas dépasser 3 ans.
Si le locataire reste dans les lieux au-delà de l'échéance sans que le propriétaire ne s'y oppose, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial classique (3-6-9) avec toutes les protections afférentes (propriété commerciale, indemnité d'éviction). Cette « bascule » est le piège classique pour le bailleur inattentif.
Pour l'investisseur, le bail dérogatoire est un outil de gestion flexible : il permet de tester un locataire, d'occuper un local entre deux baux longs, ou de maximiser la liberté de disposition avant une vente. Le loyer est librement fixé (pas de plafonnement) mais il est généralement inférieur au marché car le locataire n'a aucune sécurité à terme.