Le classement ERP est défini par l'article R. 143-2 du Code de la construction. Il dépend du nombre de personnes admises simultanément : catégorie 5 (< 100-200 personnes selon le type) est la plus souple, catégorie 1 (> 1 500 personnes) la plus contraignante.
La quasi-totalité des locaux commerciaux (boutiques, restaurants, bureaux accueillant du public) sont des ERP de catégorie 5. Les obligations comprennent : issues de secours conformes, éclairage de sécurité, extincteurs, registre de sécurité tenu à jour, et vérifications techniques périodiques (installations électriques, gaz, moyens de secours).
Pour l'investisseur, le classement ERP a un impact direct sur le coût de détention : les mises aux normes ERP (désenfumage, détection incendie, compartimentage) peuvent représenter 200 à 500 €/m² en travaux. Un local « aux normes » est un argument de location puissant ; un local non conforme est un passif caché qui découragera les enseignes sérieuses et exposera le propriétaire à des sanctions administratives (fermeture, astreintes).