Créée en 2014 et progressivement réformée, la loi Pinel cible l'investissement locatif dans le neuf en zones tendues (A bis, A, B1). Depuis 2024 elle s'éteint progressivement : taux réduits à 9-14 % en 2024, abrogation effective fin 2024 pour le « Pinel classique » et remplacée par le « Pinel + » plus exigeant sur les critères environnementaux (RE2020, surfaces minimales).
L'investisseur s'engage à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans (réduction respectivement de 9 %, 12 %, 14 % du prix dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m²). Plafond de loyer 2026 : 13,11 €/m² en zone A bis, 9,76 €/m² en zone A. Plafond de ressources du locataire selon composition du foyer.
L'investissement Pinel souffre de plusieurs critiques structurelles : prix au m² souvent supérieur de 15-25 % au marché ancien comparable, sortie complexe à 6-12 ans, faible rentabilité brute (3-4 %) effacée par la décote à la revente.
L'investisseur averti compare systématiquement le Pinel à l'achat dans l'ancien avec déficit foncier classique ou au régime LMNP, souvent plus performants en rendement net après impôts.