La loi du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez » est l'une des protections les plus mobilisées en droit immobilier français. Elle s'applique à tous les lots de copropriété d'une surface supérieure ou égale à 8 m², que ce soit un appartement, un local commercial ou un parking en copropriété horizontale.
La surface Carrez se calcule strictement : on retient les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est ≥ 1,80 m. Sont exclus : les caves, garages, emplacements de stationnement, balcons et terrasses, vérandas non chauffées, combles non aménagés, et toute pièce de hauteur insuffisante. C'est une définition différente de la « surface habitable » (loi Boutin) utilisée pour les baux d'habitation.
Le mesurage est obligatoire dès la promesse de vente et figure dans l'acte authentique. En cas d'écart constaté par l'acquéreur supérieur à 5 % de la surface annoncée, ce dernier peut, dans l'année qui suit l'acte, exiger une réduction du prix proportionnelle au manquement. L'absence totale de mention de surface dans le compromis permet à l'acquéreur de demander la nullité de la vente.
En pratique tous les vendeurs passent par un diagnostiqueur certifié (50 à 150 €) pour engager sa responsabilité professionnelle, plutôt que de mesurer eux-mêmes. Une erreur Carrez est l'une des principales causes de litige post-vente en copropriété.