Le pas-de-porte (ou « droit d'entrée ») est juridiquement ambigu : selon sa qualification, il peut être considéré soit comme un supplément de loyer (déductible fiscalement pour le locataire, imposable pour le bailleur), soit comme une indemnité patrimoniale (non déductible mais non imposable en revenus fonciers).
Pour l'investisseur, le pas-de-porte représente un revenu immédiat à la signature du bail, mais il réduit mécaniquement la valeur du droit au bail que le locataire pourra céder à un repreneur. Un local où le propriétaire exige un pas-de-porte élevé est souvent un emplacement premium où la demande locative excède l'offre.
En pratique, le pas-de-porte est courant dans les emplacements n°1 des centres-villes et dans les centres commerciaux. Il se négocie généralement entre 6 et 24 mois de loyer. La distinction entre pas-de-porte et droit au bail est fondamentale lors de l'acquisition d'un local : le premier est versé au propriétaire, le second au locataire sortant.