Une servitude n'est pas publiée au registre foncier, est-elle opposable au nouveau propriétaire ?
En principe. Une servitude conventionnelle non publiée au service de la publicité foncière n'est PAS opposable aux acquéreurs successifs (décret du 4 janvier 1955, art. 30). Elle ne lie que les signataires originaux. Exception : servitude apparente acquise par prescription trentenaire (article 690 CC). Pour sécuriser une servitude créée avant 1955 ou non publiée, faire procéder à une publication rétroactive chez le notaire.
Décret 1955 et article 690 CC clairs. La publication est la clé de l'opposabilité. Jurisprudence constante.
Les textes de loi
« Sauf entre les parties qui les ont consentis ou qui en sont les ayants droit ainsi qu'à l'égard de tous , les actes et décisions judiciaires soumis à publicité [...] sont, s'ils n'ont pas été publiés, qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
« Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »
Les exceptions
Servitude apparente prescrite (30 ans).
Si la servitude est apparente (passage visible, fenêtre, terrasse) et a été possédée 30 ans, elle s'acquiert par prescription, même sans publication.
Connaissance par l'acquéreur.
Si l'acquéreur connaissait l'existence de la servitude (mention dans l'acte, déclaration explicite), elle reste opposable. Charge de preuve sur celui qui invoque la connaissance.
Publication rétroactive.
Possible chez le notaire (acte récognitif), sous condition de consentement du propriétaire actuel du fonds servant. Coût : 800-1 500 €.
Servitude légale (non conventionnelle).
Les servitudes légales (passage si enclave art. 682, eaux naturelles art. 640) s'imposent automatiquement, sans publication. Pas concernées par l'inopposabilité.
Cas concret
Vous achetez une maison en 2024. Le voisin invoque une servitude de passage à pied datant de 1985, non publiée au registre foncier. → 1) Vérifier votre acte de vente : aucune mention. 2) Vérifier l'état hypothécaire des deux parcelles : pas d'inscription. 3) Si servitude apparente (chemin visible) : prescription trentenaire (1985 + 30 = 2015 acquise). 4) Si non apparente (juste un usage occasionnel) : non opposable, vous pouvez la refuser. 5) Conseil : proposer la régularisation amiable avec publication notariée (~ 1 000 €) pour éviter le contentieux.
Action dans les 24 heures
Vérifier votre acte de vente pour mention de servitudes
30 min·gratuitDemander l'état hypothécaire au service de la publicité foncière
1 sem·24 € par parcelleIdentifier le caractère apparent ou non de la servitude alléguée
1 h·gratuitSi apparente et > 30 ans : preuves d'ancienneté (photos IGN, témoignages)
variable·gratuitConsultation notaire pour évaluer la situation et options
1 sem·gratuit ou 100 €
Quand consulter un professionnel
- Quasi toujours — analyse complexe du titre et de la publication
- Avant achat d'un bien avec servitudes mentionnées
- Pour une publication rétroactive
- Si litige avec le voisin
- Notaire (gratuit consultation, ~ 1 000 € publication)
- Service de la publicité foncière (24 € état hypothécaire)
- Avocat droit immobilier si litige
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
2 sources légales · Décret 1955 et article 690 CC clairs. La publication est la clé de l'opposabilité. Jurisprudence constante.