Une servitude de vue est mentionnée dans mon acte, est-elle opposable au nouveau voisin ?
Ça dépend de la publication de la servitude. Une servitude conventionnelle écrite dans un acte notarié est opposable aux propriétaires successifs UNIQUEMENT si elle a été publiée au service de la publicité foncière (art. 691 du Code civil + décret 4 janvier 1955). Sans publication, elle ne lie que les signataires originaux. Vérifiez l'origine de propriété chez votre notaire pour confirmer la publication.
Article 691 et décret 1955 clairs. Distinction servitude publiée / non publiée = pivot juridique. Vérification simple en pratique.
Les textes de loi
« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir . La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
« Sont au fichier immobilier : 2° Les actes portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, c'est-à-dire de droits réels susceptibles d'hypothèque [...] b) Baux d'une durée de plus de douze années [...] »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
Les exceptions
Servitude apparente acquise par 30 ans.
Une vue (servitude continue et apparente) peut être acquise par prescription trentenaire (art. 690), même sans publication. La preuve d'ancienneté supplée la publication.
Servitude publiée mais non transcrite chez le voisin.
Vérifier au service de la publicité foncière que la servitude est inscrite sur les DEUX parcelles (fonds dominant et fonds servant). Une inscription unilatérale peut être insuffisante.
Acte ancien (< 1956).
Avant la réforme de 1955, le régime était différent (transcription, pas publication). Pour les servitudes très anciennes, consulter spécialement le notaire — la valeur est généralement préservée par tradition.
Cas concret
Vous achetez une maison en 2024 dont l'acte de 1998 mentionne « servitude de vue : aucune construction sur la parcelle voisine ne pourra dépasser 6 m de hauteur ». → 1) Demandez à votre notaire si cette servitude est PUBLIÉE au service de la publicité foncière. 2) Si oui, opposable aux propriétaires successifs : le voisin actuel et tous futurs sont tenus. 3) Si non, opposable seulement aux signataires originaux — le voisin actuel n'est pas tenu sauf s'il a déclaré l'avoir acceptée. Une recherche de 5 minutes chez le notaire évite des années de litige.
Action dans les 24 heures
Demander à votre notaire copie de l'origine de propriété + état hypothécaire
1 sem·gratuit ou ~50 €Vérifier si la servitude est inscrite sur les deux parcelles (publicité foncière)
1 sem·12 € par parcelleInformer le voisin (RAR) si servitude publiée : copie du titre
20 min·4,80 €Si non publiée : envisager publication rétroactive (notaire, ~ 1 000 €)
1 mois·800-1 500 €
Quand consulter un professionnel
- Quasi toujours — analyse du titre est technique
- Si le voisin conteste l'existence ou la portée de la servitude
- Pour une publication rétroactive ou rectification
- Si l'acte original est très ancien (avant 1956)
- Notaire (consultation souvent gratuite, dossier ~ 800-1 500 € si publication)
- Service de la publicité foncière (état hypothécaire, ~ 12 € par parcelle)
- Avocat droit immobilier si litige (200-400 €)
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
2 sources légales · Article 691 et décret 1955 clairs. Distinction servitude publiée / non publiée = pivot juridique. Vérification simple en pratique.