Le barème d'abattement est le levier fiscal principal de l'investissement immobilier de long terme. Il fonctionne en deux couches distinctes avec des rythmes différents.
Pour l'impôt sur le revenu (19%) : aucun abattement les 5 premières années, puis 6% par an de la 6e à la 21e année (soit 96% cumulés), puis 4% la 22e année pour atteindre 100%. Résultat : exonération totale de l'IR après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : aucun abattement les 5 premières années, puis 1,65% par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année pour atteindre 100%. Résultat : exonération totale des PS après 30 ans.
Concrètement, un investisseur qui détient un bien depuis 15 ans bénéficie d'un abattement de 60% pour l'IR et de 16,50% pour les PS. La plus-value taxable est donc mécaniquement réduite. Cette mécanique crée un biais de détention longue dans le marché immobilier français et incite les propriétaires à conserver leurs biens plutôt qu'à les revendre, contribuant à la faible rotation du parc.