Prévue à l'article 150 U-II-1° du CGI, l'exonération de la résidence principale est le pilier fiscal de l'accession à la propriété en France. Pour en bénéficier, le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession (ou dans un délai raisonnable avant la mise en vente, admis par la jurisprudence à environ 12 mois de vacance).
La qualification de résidence principale s'apprécie par un faisceau d'indices : adresse sur la déclaration d'impôts, factures d'énergie montrant une consommation régulière, inscription sur les listes électorales, lieu de scolarisation des enfants. Un contribuable ne peut avoir qu'une seule résidence principale à la fois.
Cette exonération est un formidable accélérateur de patrimoine. Un couple qui achète un bien à rénover 250 000 €, effectue 80 000 € de travaux, et revend 450 000 € cinq ans plus tard réalise une plus-value de 120 000 € totalement exonérée d'impôt (0 € de taxe au lieu d'environ 43 000 €). C'est la stratégie classique de la « résidence principale tournante » : acheter, rénover, vivre, revendre, recommencer. Attention cependant : l'administration fiscale est vigilante sur les reventes rapides répétées, qui peuvent être requalifiées en activité de marchand de biens.