Le « compromis » de vente — ou plus exactement la promesse synallagmatique de vente — engage simultanément les deux parties à conclure la vente définitive. Vendeur et acheteur signent ensemble : « vous vendez, je vous achète, sous réserve des conditions suspensives ». En cas de défaillance non-justifiée d'une partie, l'autre peut soit forcer la vente en justice (référé), soit obtenir des dommages et intérêts (clause pénale, généralement 10 % du prix).
La « promesse unilatérale de vente » fonctionne autrement : seul le vendeur s'engage. L'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever — ou non — pendant une durée fixée (souvent 2-3 mois). Pour réserver le bien, il verse une indemnité d'immobilisation (typiquement 10 % du prix) qui sera conservée par le vendeur si l'acheteur renonce sans cause légitime, et imputée sur le prix s'il achète.
Dans les deux cas, l'acquéreur particulier bénéficie d'un délai de rétractation incompressible de 10 jours (article L271-1 CCH) à compter de la notification de l'acte par lettre recommandée. Pendant cette période, il peut renoncer sans motif et récupérer intégralement son dépôt. Les conditions suspensives habituelles (obtention du prêt, absence de servitude, urbanisme, état hypothécaire) s'appliquent aux deux formats.
En pratique, le compromis est utilisé dans 90 % des transactions courantes car il sécurise mieux le vendeur. La promesse unilatérale reste fréquente pour les transactions complexes (terrains à promoteurs, biens d'exception) où l'acheteur a besoin de temps pour finaliser un montage.