Le terme « frais de notaire » est un raccourci trompeur car la part qui revient effectivement au notaire est minoritaire. Les frais se décomposent en trois grandes catégories.
Les droits d'enregistrement et taxes constituent le gros poste, souvent 5,80 % du prix dans l'ancien (taxe départementale + taxe communale + frais d'assiette). Dans le neuf (VEFA, première mutation < 5 ans), ces droits sont remplacés par une TVA à 20 % payée par le promoteur, et la mutation ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,715 % — d'où des frais nets très inférieurs (2-3 % vs 7-8 %).
Les émoluments du notaire sont strictement réglementés par décret (tarif national). Ils sont calculés par tranches dégressives sur le prix de vente (4,931 % jusqu'à 6 500 €, 2,034 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,356 % de 17 000 € à 60 000 €, 1,017 % au-delà). Pour un bien à 300 000 €, les émoluments du notaire représentent environ 3 700 €, soit ~ 1,2 % du prix.
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte des parties (extraits cadastraux, état hypothécaire, frais de publication foncière, géomètre éventuel). Ils représentent généralement 800 à 1 500 € selon la complexité du dossier.
Le coût total est facturé à l'acquéreur dans 99 % des cas (sauf clause contraire). Pour un bien ancien à 300 000 €, prévoir ~ 22 000 € de frais. Pour un neuf au même prix, environ 6 000 €.