Le démembrement de propriété est l'un des outils centraux de la transmission patrimoniale en droit français. La pleine propriété, normalement composée des trois prérogatives romaines (usus, fructus, abusus), est scindée en deux droits distincts détenus par des personnes différentes.
L'usufruitier (article 578 du Code civil) a le droit d'user du bien (l'habiter, art. 581) et d'en percevoir les fruits (loyer, intérêts, récoltes, art. 582). Il supporte en contrepartie l'entretien courant, la taxe foncière et la taxe d'habitation. Le nu-propriétaire détient l'abusus — droit de vendre, donner, hypothéquer — mais ne peut ni occuper le bien, ni en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit. Il prend en charge les grosses réparations (article 605).
Fiscalement, la valeur respective des deux droits est fixée par l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier : usufruit = 90 % si < 21 ans, 80 % de 21-30 ans, 70 % de 31-40 ans, 60 % de 41-50 ans, 50 % de 51-60 ans, 40 % de 61-70 ans, 30 % de 71-80 ans, 20 % de 81-90 ans, 10 % au-delà de 91 ans. La nue-propriété complète ces taux pour atteindre 100 %.
À l'extinction de l'usufruit (typiquement au décès de l'usufruitier), la pleine propriété est reconstituée automatiquement et sans imposition supplémentaire dans la tête du nu-propriétaire (article 1133 du CGI). C'est l'effet patrimonial le plus puissant du démembrement : transmission progressive à coût fiscal optimisé.
Le démembrement est utilisé en planification successorale (donation de la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit pour soi), en investissement (achat de nue-propriété décotée puis récupération en pleine propriété à terme), et en stratégie SCI familiale.