La SCI familiale est l'outil de structuration patrimoniale le plus utilisé en France. Elle permet d'acheter, gérer et transmettre un bien immobilier à travers une structure sociétale plutôt qu'en indivision. L'avantage principal est de remplacer l'indivision (source de conflits et de blocage — « nul n'est contraint de rester en indivision ») par un cadre statutaire organisé où les décisions se prennent selon les majorités définies dans les statuts.
Au plan fiscal, la SCI à l'IR est dite « transparente » : ce n'est pas la société qui paie l'impôt, mais chaque associé sur sa quote-part de résultat, selon les règles des revenus fonciers (régime micro-foncier si les revenus bruts familiaux sont < 15 000 €, ou régime réel permettant la déduction des intérêts d'emprunt, travaux, assurance, etc.).
L'atout majeur de la SCI familiale est la transmission. Le mécanisme de donation des parts sociales (et non du bien directement) permet d'appliquer une décote de valorisation de 10 à 20% pour illiquidité et minorité, réduisant mécaniquement l'assiette des droits de donation. Combiné à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, un couple peut transmettre un patrimoine immobilier significatif sans droits de succession.