Le rendement brut est le premier filtre de tout investisseur : Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100. Un local acheté 200 000 € loué 14 000 €/an offre un rendement brut de 7 %. Mais il ne reflète pas la réalité économique.
Le rendement net déduit : la taxe foncière, l'assurance PNO, les charges non récupérables, la provision pour vacance locative (3 à 6 mois lors du changement de locataire), et les travaux de remise en état entre deux baux. En pratique, le rendement net est 20 à 30 % inférieur au rendement brut.
Les locaux commerciaux offrent des rendements généralement supérieurs aux logements (5-8 % brut vs 3-5 % pour l'habitation), mais avec des risques spécifiques : vacance plus longue (3 à 12 mois pour retrouver un locataire), travaux de remise aux normes (accessibilité PMR, ERP), et dépendance au tissu économique local. Un quartier qui perd son attractivité commerciale peut voir ses locaux rester vides pendant des années.