Le cap rate est le langage universel de l'investissement immobilier commercial. La formule est simple : Taux de capitalisation = Loyer annuel net / Prix d'acquisition. Un local vendu 500 000 € avec un loyer de 30 000 €/an affiche un cap rate de 6 %.
Le cap rate varie selon le type de local (boutique : 4,5-6,5 %, bureau : 4-6 %, restaurant : 5-7 %, entrepôt : 6-8 %), la localisation (prime vs secondaire), la qualité du locataire (enseigne nationale vs indépendant), et la durée restante du bail. Plus le risque est faible (enseigne solide, bail long, emplacement prime), plus le cap rate est bas (et donc le prix élevé).
Pour l'investisseur, le cap rate permet de comparer des biens hétérogènes sur une base commune et de détecter les opportunités : un local affichant un cap rate de 8 % dans un quartier où la moyenne est de 5,5 % signale soit une anomalie de marché, soit un risque que le prix intègre (locataire fragile, travaux à prévoir, bail court).