J'ai divisé mon terrain et la parcelle vendue est enclavée, qui paie la servitude ?
Ça dépend de l'origine de l'enclavement. L'article 684 du Code civil impose que la servitude de passage soit prise sur la portion vendue (ou conservée) qui sépare le fonds enclavé de la voie publique — pas sur d'autres voisins. C'est une protection des tiers : vous ne pouvez pas créer un enclavement par division et reporter la charge sur le voisinage. Indemnité due au propriétaire du fonds traversé.
Article 684 CC très clair. Jurisprudence constante. Cas évitable par rédaction soignée de l'acte de division.
Les textes de loi
« Si l'enclavement résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, . Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés [...] est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »
Les exceptions
Mention de servitude dans l'acte de division.
L'acte notarié de vente ou de partage doit prévoir explicitement la servitude de passage et son indemnité. À défaut, le tribunal applique l'article 684 d'office, mais le contentieux est évitable.
Passage impossible sur les fonds divisés.
Si techniquement aucun passage suffisant ne peut être établi sur les portions issues de la division (terrain trop pentu, obstacle naturel), l'article 682 redevient applicable : passage chez le voisin tiers, avec indemnité.
Renonciation expresse.
L'acquéreur de la parcelle enclavée peut renoncer expressément à la servitude (achat à prix moindre). Cette renonciation est rare et doit être formellement écrite dans l'acte.
Cas concret
Vous vendez le fond de votre terrain (parcelle B) à un acheteur. La parcelle A (que vous gardez) borde la voie publique, B est derrière A. → L'acte de vente DOIT prévoir une servitude de passage sur A en faveur de B, avec indemnité ou prix incluant cette servitude. Si oubli : article 684 s'applique d'office — vous devez ouvrir le passage. Conséquences : votre cour est traversée, l'acquéreur peut imposer le tracé le plus court. Mieux vaut TOUJOURS prévoir et publier la servitude au moment de la vente (acte notarié + publicité foncière).
Action dans les 24 heures
Relire l'acte de division/vente pour repérer une mention de servitude
1 h·gratuitVérifier la publicité foncière (servitude inscrite sur les deux parcelles ?)
1 sem·24 € (état hypothécaire)Si absente : rédiger une servitude rétroactive avec notaire
1-2 mois·1 000-2 000 €Calculer l'indemnité (sol + dépréciation du fonds servant)
variable·gratuit ou 500 €Si conflit : tribunal judiciaire pour application article 684
6-12 mois·avocat 1 500-3 000 €
Quand consulter un professionnel
- AVANT toute division ou vente de terrain
- Pour rédiger ou rectifier un acte de servitude
- Si la servitude n'est pas publiée (inopposable aux acquéreurs)
- Pour calculer une indemnité juste
- Notaire (essentiel — acte et publication)
- Géomètre-expert (tracé technique)
- Avocat droit immobilier si litige
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
2 sources légales · Article 684 CC très clair. Jurisprudence constante. Cas évitable par rédaction soignée de l'acte de division.