Qui décide du tracé du passage et de son indemnité ?
Ça dépend du contexte. À l'amiable, les voisins conviennent ensemble du tracé et de l'indemnité, formalisés par acte notarié. À défaut d'accord, le tribunal judiciaire tranche après expertise. Le tracé doit être le plus court possible (article 683 CC), mais peut être adapté pour minimiser le dommage au fonds traversé. L'indemnité couvre la valeur du sol cédé et la dépréciation du fonds.
Articles 682-683 CC clairs. Procédure bien rodée. L'amiable est largement préférable au contentieux.
Les textes de loi
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est du fonds enclavé à la voie publique. Il doit néanmoins être fixé dans l'endroit à celui sur le fonds duquel il est accordé. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
« [...] à charge d'une qu'il peut occasionner. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
Les exceptions
Accord amiable.
Le tracé et l'indemnité peuvent être convenus amiablement par les parties — c'est le mode largement préféré. Acte notarié pour publication (article 691 CC).
Expertise judiciaire si litige.
Le tribunal désigne un expert (géomètre-expert) pour proposer un tracé et une évaluation. Coût expertise : 2 000-5 000 €, à la charge du fonds dominant (ou répartie selon le jugement).
Servitude conventionnelle particulière.
Les parties peuvent prévoir des modalités spécifiques (heures de passage, type de véhicule, partage des frais d'entretien). À documenter précisément dans l'acte.
Servitude piétonne ou véhicule.
Le tracé varie selon l'usage : 1-1,5 m pour un passage piéton, 3-3,5 m pour un passage véhicule simple, 5-6 m pour un passage avec retournement.
Cas concret
Votre terrain est enclavé. Trois voisins ont un terrain qui pourrait servir de passage : A (le plus court mais traverse une cour habitée), B (légèrement plus long mais longe un terrain vague), C (le plus long, traverse un jardin entretenu). → L'article 683 oblige à privilégier le plus court (A), mais le critère « moins dommageable » peut justifier B. Convocation des 3 voisins par RAR avec proposition. Si accord avec B : acte notarié + indemnité (~ 50-100 €/m² selon zone, capitalisé). Si désaccord : tribunal désigne un expert (~ 3 000 €) qui tranchera.
Action dans les 24 heures
Identifier les tracés possibles (mesurer + photographier)
2 h·gratuitCalculer la longueur et l'impact de chaque tracé
1 h·gratuitProposer aux voisins concernés par RAR (offre + indemnité)
30 min/voisin·4,80 € × NSi accord : notaire pour acte de servitude + publicité
1-2 mois·1 000-2 000 €Si désaccord : tribunal judiciaire avec expertise
6-18 mois·3 000-6 000 €
Quand consulter un professionnel
- Toujours pour la rédaction de l'acte (notaire obligatoire)
- Pour le calcul technique du tracé (géomètre)
- Pour évaluer une indemnité juste
- En cas de désaccord entre plusieurs voisins potentiels
- Notaire (acte obligatoire)
- Géomètre-expert (tracé technique)
- Expert immobilier (évaluation indemnité)
- Avocat droit immobilier si litige
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
2 sources légales · Articles 682-683 CC clairs. Procédure bien rodée. L'amiable est largement préférable au contentieux.