Mon voisin a percé une fenêtre à moins d'1,90 m de chez moi, est-ce légal ?
C'est illégal si la fenêtre permet une vue droite (regard direct) sur votre propriété. L'article 678 du Code civil impose 1,90 m minimum entre la fenêtre et la limite séparative pour une vue droite. Vous pouvez exiger la suppression de l'ouverture ou son obturation par verre dépoli fixe. Procédure : mise en demeure RAR puis tribunal judiciaire. Exception : prescription trentenaire si > 30 ans sans contestation.
Article 678 du Code civil clair, jurisprudence abondante et constante depuis 1804. Cas extrêmement fréquent en zone dense.
Le texte de loi
« On ne peut avoir des , ni balcons ou autres semblables saillies sur l' de son voisin, s'il n'y a de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
Survolez les mots soulignés pour la traduction en langage clair.
Les exceptions
Prescription trentenaire.
Si la fenêtre existe depuis plus de 30 ans sans contestation, le voisin a acquis une servitude par prescription (article 690 CC). Vous ne pouvez plus exiger sa suppression.
Servitude conventionnelle écrite.
Un acte notarié ou un titre établi entre les anciens propriétaires peut avoir autorisé la fenêtre. Cette servitude se transmet aux propriétaires successifs (article 691 CC).
Jour de souffrance (verre dépoli fixe).
Si l'ouverture est en verre dépoli ou translucide, fixe (non ouvrante), placée à ≥ 2,60 m du sol au RDC et ≥ 1,90 m aux étages, c'est un jour de souffrance autorisé sans distance (article 676 CC).
Servitude de passage existante.
Si le terrain voisin est grevé d'une servitude de passage qui empêche la construction, la règle de 1,90 m peut être assouplie selon l'article 678 in fine.
Cas concret
Votre voisin a percé l'an dernier une grande fenêtre dans son mur, à 1,20 m de votre clôture, ouvrant directement sur votre jardin. → Mesurez précisément (parement extérieur → ligne séparative). Photographiez. Mise en demeure RAR demandant suppression ou transformation en jour de souffrance (verre dépoli fixe à ≥ 2,60 m). Citez articles 676 et 678 du Code civil. Sans réponse à 30 j, saisissez le conciliateur de justice (gratuit). Si conciliation échoue, tribunal judiciaire pour obtenir l'obturation sous astreinte.
Action dans les 24 heures
Mesurer la distance (parement extérieur de la fenêtre → limite séparative)
10 min·gratuitPhotographier la fenêtre avec un mètre/règle visible (preuve datée)
10 min·gratuitVérifier l'ancienneté de l'ouverture (photos aériennes IGN historiques) outil ↗
30 min·gratuitLettre RAR au voisin (suppression ou transformation en jour de souffrance)
20 min·4,80 €Si refus à 30 j : conciliateur de justice (formulaire en mairie)
1 h·gratuit
Quand consulter un professionnel
- Si la fenêtre est ancienne (> 25 ans — risque de prescription approchant)
- Si un titre ou un acte de vente ancien mentionne une servitude
- Si la limite séparative est contestée ou floue
- Si le voisin invoque un permis de construire récent
- Conciliateur de justice (gratuit, en mairie)
- Avocat droit immobilier (200-400 € la consultation)
- Notaire pour consulter les actes anciens
- Géomètre-expert si limite floue (800-1 500 €)
Bon Cap fournit une information juridique générale. Pour votre situation précise, l'avis d'un professionnel reste indispensable.
1 source légale · Article 678 du Code civil clair, jurisprudence abondante et constante depuis 1804. Cas extrêmement fréquent en zone dense.