Appartement · 18 m² · Le Bureau de Gustave Eiffel — Sommet de la Tour Eiffel
18 000 000 € — 74 000 000 €
Bureau privé de 18 m² aménagé par Gustave Eiffel en 1889 au 3e étage de la Tour. Mobilier Second Empire d'origine, vue panoramique 360° à 276 m. Thomas Edison y a été reçu. Aucun comparable — estimation théorique.
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
Robustesse affichée
8%
Sources patrimoine
10
Flux annuel observé
8 k€/an
Intensité économique
0.0% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Appartement
Surface
18 m²
Pièces
1
Étage
57e ✓ Asc.
Points forts
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Documents
10 documents
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🏛️ Monuments Historiques
⚖️ Textes officiels
📐 Plans & dessins
📊 Rapports & études
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Dossier — Le Bureau de Gustave Eiffel — Sommet de la Tour Eiffel
🏠 Présentation
Bureau privé de 18 m² aménagé par Gustave Eiffel en 1889 au 3e étage de la Tour. Mobilier Second Empire d'origine, vue panoramique 360° à 276 m. Thomas Edison y a été reçu. Aucun comparable — estimation théorique.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
- Formule pilote V2: base 20 M€ x echelle 0.82 x flux 1.00 x prime 2.95 x contraintes 0.83 = 40.2 M€.
- Categorie retenue: Icone urbaine. La base de valeur vient surtout de la rarete absolue, de la notoriete mondiale et de l'impossibilite de reproduire l'emplacement.
- Echelle retenue: 18 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 8 k€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Prime patrimoniale et contraintes UNESCO/MH: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 10 sources patrimoine, 8% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Métro Bir-Hakeim (L6) à 5 min à pied, RER C à 3 min. Batobus au pied de la Tour. 14 arrêts de transport en commun dans un rayon de 800 m.
Commerces — Marché de la rue Cler à 10 min — boulangeries, fromageries, cavistes. Quartier résidentiel haut de gamme avec commerces de proximité.
Ambiance — 7e arrondissement — l'un des quartiers les plus prestigieux de Paris. Champ-de-Mars (24 ha), École Militaire, Invalides. Calme résidentiel en dehors des zones touristiques.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Avenue de la Bourdonnais, 75007 · 7 pièces | 230 m² | 12 500 000 € | 54 347 € | 2025-11-15 | 800 m |
| Rue de l'Université, 75007 · 5 pièces | 185 m² | 8 200 000 € | 44 324 € | 2025-09-03 | 600 m |
| Avenue Bosquet, 75007 · 4 pièces | 120 m² | 4 800 000 € | 40 000 € | 2025-07-22 | 500 m |
| Rue Saint-Dominique, 75007 · 3 pièces | 85 m² | 2 950 000 € | 34 705 € | 2025-06-10 | 350 m |
| Rue de Grenelle, 75007 · 2 pièces | 52 m² | 1 680 000 € | 32 307 € | 2025-08-28 | 420 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Structure en fer puddlé de 1889 sans isolation thermique. Chauffage électrique d'appoint. Exposition aux vents dominants à 276 m d'altitude (vitesse moyenne 60 km/h au sommet). Classement G prévisible pour un édifice du XIXe siècle non rénové thermiquement.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🏢 Copropriété
Travaux votés
- Peinture intégrale (7 300 t acier) — 60 000 000 € (2025-2032)
- Remplacement câbles ascenseur pilier Nord — 1 200 000 € (2026)
- Mise aux normes accessibilité 2e étage — 3 500 000 € (2026-2027)
Travaux prévus
- Rénovation illuminations LED (projet 2027) — 8 000 000 € (2027)
- Renforcement sismique pieds (étude) (2028)
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque foudre élevé (~10 impacts/an) — paratonnerre au sommet. Structure certifiée par le bureau Veritas. Inspections semestrielles obligatoires.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Zone de Protection du Patrimoine — périmètre Tour Eiffel
Prescriptions
- Monument Historique classé (1964) — Toute modification structurelle soumise à autorisation préfectorale
- Patrimoine mondial UNESCO (1991) — Inscrit au titre des rives de la Seine — périmètre de protection élargi
- Site inscrit au titre des paysages — Protection visuelle — aucune construction ne peut altérer la perspective
- Règlement de copropriété SETE — Société d'Exploitation de la Tour Eiffel — charges annuelles ~45 000 €. Entretien structure (7 300 t), peinture intégrale tous les 7 ans (60 t de peinture), ascenseurs hydrauliques, sécurité 24h/24
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Exposition plein sud — lumière toute la journée
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Encadrement des loyers Paris — 1 pièce, avant 1946, non meublé
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Le Bureau de Gustave Eiffel — Sommet de la Tour Eiffel (ce bien) | 18 m² | 1 | 40 000 000 € | 2 222 222 € |
| Avenue de la Bourdonnais, 75007 | 230 m² | 7 | 12 500 000 € | 54 347 € |
| Rue de l'Université, 75007 | 185 m² | 5 | 8 200 000 € | 44 324 € |
| Avenue Bosquet, 75007 | 120 m² | 4 | 4 800 000 € | 40 000 € |
| Rue Saint-Dominique, 75007 | 85 m² | 3 | 2 950 000 € | 34 705 € |
🔑 Historique propriétaires
« J'ai construit cette tour pour l'Exposition universelle — on m'avait donné vingt ans, elle en a cent trente-sept. Mon bureau au sommet reste mon plus beau caprice d'ingénieur. La vue n'a pas changé, et les couchers de soleil sur Paris valent toujours le détour. »
Documents du dossier
10 documents — récapitulatif à date d'édition
🏛️ Monuments Historiques
- Fiche Monument Historique PA00088801 (1964) — Base Mérimée / POP
⚖️ Textes officiels
- Convention Eiffel – Ville de Paris (1887) — Archives de Paris
📐 Plans & dessins
- Plan du parvis (2025) — toureiffel.paris
- Plan du quartier (2025) — toureiffel.paris
📊 Rapports & études
- La Tour de Trois Cents Mètres (1900) — Archives Gallica / BnF
- Communiqué Archives nationales — Convention 1887 (2024) — Archives nationales
- L'Exposition de 1889 et la Tour Eiffel (1889) — Archive.org
- L'Architecture métallique au XIXe siècle (1889) — Archive.org
- Histoires Eiffel — Fondation Société Tour Eiffel — Fondation Société Tour Eiffel
- Rapport annuel SETE 2019 (2019) — SETE / Tour Eiffel
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). Le Bureau de Gustave Eiffel — Sommet de la Tour Eiffel : Bureau privé de 18 m² aménagé par Gustave Eiffel en 1889 au 3e étage de la Tour. Mobilier Second Empire d'origine, vue p… Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/studio-secret-gustave-eiffel-tour-eiffel-paris
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