L’État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire, mais tous les risques ne pèsent pas de la même façon. En 2024, les inondations ont coûté 1,2 à 1,35 milliard d’euros en métropole (CCR). Le retrait-gonflement des argiles (RGA) représente 41 % du coût cumulé Cat-Nat — et 12,1 millions de maisons françaises sont en zone aléa moyen ou fort. Depuis le 1er janvier 2025, la surprime Cat-Nat est passée de 12 % à 20 %. Ce qui compte n’est pas le nombre de risques listés sur l’ERP — c’est leur impact réel sur le prix, l’assurance et la revente.
Les points clés
L’ERP : obligatoire, mais insuffisant seul
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est le document réglementaire de base. Obligatoire depuis la loi du 30 juillet 2003, il recense les risques naturels, miniers, technologiques, le radon et les pollutions des sols pour la parcelle du bien. Le décret 2024-405, en vigueur au 1er janvier 2025, a élargi son périmètre et renforcé les obligations du vendeur : l’ERP doit être remis dès la première visite et daté de moins de 6 mois. Son absence peut entraîner la résolution de la vente ou une diminution du prix (art. L271-4 du CCH).
Inondations : le risque le plus coûteux
Les inondations sont le premier poste de sinistralité en France. Le bilan CCR 2024 mesure un coût de 1,2 à 1,35 milliard d’euros pour la seule métropole — et France Assureurs projette un doublement du coût cumulé entre 2020-2050 (143 Md€) par rapport à 1989-2019 (73,4 Md€). La tendance est structurelle et liée au changement climatique.
Retrait-gonflement des argiles : le risque sous-estimé
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est le deuxième risque naturel en France par le coût cumulé : 41 % du régime Cat-Nat. La sécheresse provoque un retrait des sols argileux, suivi d’un gonflement au retour des pluies. Résultat : fissures de fondations, déformation des structures, portes et fenêtres qui ne ferment plus. Le coût moyen d’un sinistre RGA est de 16 500 € (Géorisques). Un cas lourd avec affaissement et micropieux peut atteindre 75 000 €.
Seveso et risques industriels : la décote dure
La France compte 1 312 établissements classés Seveso, dont 705 en seuil haut. Les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) imposent des mesures allant de prescriptions de travaux à l’expropriation pure et simple. En 2026, environ 15 500 logements sont concernés par des travaux obligatoires au titre des PPRT.
Radon et sismicité : les risques à relativiser
Le radon est un gaz radioactif naturel, présent dans les sous-sols granitiques et volcaniques. La France compte 7 000 communes en zone 3 (potentiel significatif), principalement en Bretagne, Massif central, Corse et Vosges. Le décret 2018-434 fixe un seuil d’action à 300 Bq/m³. Au-delà, des travaux de ventilation sont recommandés.
L’assurance : le vrai signal d’alerte
Le test décisif d’un risque, c’est la facilité à s’assurer. Un bien que les assureurs couvrent sans restriction est un bien dont le risque est statistiquement maîtrisé. Un bien pour lequel l’assureur impose des exclusions, des franchises élevées ou refuse de renouveler — c’est le signe que le marché price le risque avant vous.
Les outils pour juger cette question
Testez avec des données d'exemple. Pas besoin de compte.
Synthèse des risques naturels — ici au Mont-Saint-Michel. L’outil Bon Cap agrège ERP, PPRI, aléa argile et sismicité en un diagnostic visuel.
Les erreurs classiques
Cas concrets Bon Cap
Le Mont-Saint-Michel cumule risque submersion, sol instable et contraintes d’accès. Pourtant sa valeur patrimoniale écrase le risque perçu. La fiche Bon Cap montre l’intégralité du diagnostic risques.
Voir un cas où le prestige l’emporte sur les risques objectifs
Île isolée, accessibilité maritime soumise aux aléas météo, aucun réseau terrestre — le Château d’If illustre comment un risque d’accès structurel peut brider la valorisation d’un site exceptionnel.
Comparer avec un cas où le risque bride la valeur malgré le prestige
Le Gardon déborde régulièrement, le PPRI est contraignant — mais le site est classé au patrimoine mondial. Le Pont du Gard montre comment un risque inondation documenté coexiste avec une valeur patrimoniale incontestée.
Voir un cas de risque inondation avec valeur patrimoniale préservée
Questions fréquentes
Sources officielles & études citées
Guides associés
Lexique associé
Vérifiez les risques réels de votre bien
Le même outil, pour votre adresse. Gratuit et instantané.
Créer mon dossier