Maison · 5000 m² · Le Pont du Gard — Aqueduc romain à 3 niveaux, 49 m de haut
500 000 000 € — 8 000 000 000 €
Pont du Gard — pont-aqueduc romain à trois niveaux s'élevant à 49 m au-dessus du Gardon, construit au Ier siècle pour alimenter Nîmes (Nemausus) depuis les sources d'Eure à Uzès, sur 50 km avec une pente de seulement 25 cm/km. Étage supérieur de 275 m conservé (360 m à l'origine), arche majeure de 24,52 m. Classé Monument Historique dès 1840 (première liste MH de France). Inscrit au Patrimoine mondial UNESCO en 1985. Site de 7 760 ha classé en 2013. EPCC créé en 2003 — environ 1,4 million de visiteurs par an. Aucun comparable — estimation théorique.
La valeur reste theorique, mais la base documentaire et les signaux d'exploitation la rendent plus defendable editorialement.
Robustesse affichée
10%
Sources patrimoine
5
Flux annuel observé
21 M€/an
Intensité économique
1.1% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Maison
Surface
5000 m²
Étage
RDC
Points forts
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Documents
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🏛️ Monuments Historiques
📊 Rapports & études
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Dossier — Le Pont du Gard — Aqueduc romain à 3 niveaux, 49 m de haut
🏠 Présentation
Pont du Gard — pont-aqueduc romain à trois niveaux s'élevant à 49 m au-dessus du Gardon, construit au Ier siècle pour alimenter Nîmes (Nemausus) depuis les sources d'Eure à Uzès, sur 50 km avec une pente de seulement 25 cm/km. Étage supérieur de 275 m conservé (360 m à l'origine), arche majeure de 24,52 m. Classé Monument Historique dès 1840 (première liste MH de France). Inscrit au Patrimoine mondial UNESCO en 1985. Site de 7 760 ha classé en 2013. EPCC créé en 2003 — environ 1,4 million de visiteurs par an. Aucun comparable — estimation théorique.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur reste theorique, mais la base documentaire et les signaux d'exploitation la rendent plus defendable editorialement.
- Formule pilote V2: base 690 M€ x echelle 1.00 x flux 1.12 x prime 1.88 x contraintes 0.82 = 1.2 Md€.
- Categorie retenue: Ouvrage d'ingenierie. La base de valeur vient de la prouesse technique, de l'etat de conservation et de l'unicite fonctionnelle de l'ouvrage.
- Echelle retenue: 5 000 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 21 M€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Prime patrimoniale et contraintes UNESCO/MH: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 5 sources patrimoine, 10% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Accès principal par la D981 depuis Remoulins (3 km) ou Uzès (14 km). Gare TGV Nîmes-Pont du Gard à 20 km. Navette estivale B21 depuis Remoulins. Parking visiteurs 1 200 places (rive gauche et rive droite).
Commerces — Remoulins (3 km) : commerces de proximité, marché provençal le vendredi. Uzès (14 km) : place aux Herbes, marché samedi matin, boutiques, restaurants. Nîmes (25 km) : chef-lieu, tous commerces et services.
Ambiance — Garrigue méditerranéenne — chênes verts, thym, romarin, cigales l'été. Gorges du Gardon sauvages et protégées. Baignade possible en aval du pont. Calme absolu hors saison, animé en été. Vignobles des Costières et de l'Uzège alentour.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Chemin de la Bégude, 30210 Remoulins · 5 pièces | 145 m² | 385 000 € | 2 655 € | 2025-09-15 | 3000 m |
| Place aux Herbes, 30700 Uzès · 6 pièces | 180 m² | 520 000 € | 2 889 € | 2025-07-22 | 14000 m |
| Route de Nîmes, 30210 Castillon-du-Gard · 4 pièces | 95 m² | 275 000 € | 2 895 € | 2025-10-10 | 5000 m |
| Rue de la République, 30210 Saint-Bonnet-du-Gard · 3 pièces | 78 m² | 198 000 € | 2 538 € | 2025-11-03 | 8000 m |
| Chemin des Oliviers, 30700 Saint-Quentin-la-Poterie · 7 pièces | 220 m² | 695 000 € | 3 159 € | 2025-06-18 | 12000 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Aqueduc en pierre de taille gallo-romain à ciel ouvert — pas de consommation énergétique, pas d'émission de gaz à effet de serre. Structure de 50 000 m³ de blocs calcaires extraits de la carrière de l'Estel (600 m du site), assemblés sans mortier. Isolation thermique : aucune (c'est un pont). DPE non applicable — mais le canal au sommet maintenait l'eau à température constante sur 50 km.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque principal : crues du Gardon. Les « gardonnades » sont des crues-éclairs méditerranéennes (cévenoles). La crue de septembre 2002 a atteint des débits de 6 000 m³/s. Le pont résiste grâce à la conception romaine : becs de pile en amont, arche centrale élargie, fondations sur le socle rocheux. Les 12 arches manquantes au 3e niveau (épierrées au Moyen Âge) ont paradoxalement réduit la prise au vent et la résistance aux crues.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Site classé au titre du code de l'environnement — gorges du Gardon et garrigues nîmoises
Prescriptions
- Monument Historique classé (1840) — Classé dès la première liste des Monuments Historiques de 1840 (Prosper Mérimée). Inscrit MH étendu en 1987 et 1997 à l'ensemble de l'aqueduc.
- Patrimoine mondial UNESCO (1985) — Inscrit au titre des critères (i)(iii)(iv) — chef-d'œuvre technique et artistique. Zone tampon de 691 ha. Limites modifiées en 2007.
- Site classé (2013) — 7 760 hectares classés au titre du code de l'environnement — gorges du Gardon, garrigues nîmoises. Autorisation ministérielle requise pour tout travaux.
- Gestion : EPCC du Pont du Gard (2003) — Établissement public de coopération culturelle associant l'État, la Région Occitanie, le Département du Gard et 3 communes (Castillon-du-Gard, Remoulins, Vers-Pont-du-Gard). 78 % autofinancé.
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Exposition plein sud — lumière toute la journée
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Estimation sur base billetterie EPCC 2024 — ~1,4 M visiteurs/an, tarif plein incluant parking
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Le Pont du Gard — Aqueduc romain à 3 niveaux, 49 m de haut (ce bien) | 5000 m² | 0 | 1 190 000 000 € | 238 000 € |
| Chemin de la Bégude, 30210 Remoulins | 145 m² | 5 | 385 000 € | 2 655 € |
| Place aux Herbes, 30700 Uzès | 180 m² | 6 | 520 000 € | 2 889 € |
| Route de Nîmes, 30210 Castillon-du-Gard | 95 m² | 4 | 275 000 € | 2 895 € |
| Rue de la République, 30210 Saint-Bonnet-du-Gard | 78 m² | 3 | 198 000 € | 2 538 € |
🔑 Historique propriétaires
« Les Romains l'ont posé ici il y a deux mille ans pour acheminer l'eau de la source d'Eure jusqu'à Nîmes. Trois niveaux d'arches, quarante-neuf mètres de haut, et pas un gramme de mortite. La garantie décennale la plus longue de l'Histoire. »
Documents du dossier
5 documents — récapitulatif à date d'édition
🏛️ Monuments Historiques
- Fiche Monument Historique PA00103291 (1840) — Base Mérimée / POP
📊 Rapports & études
- Dossier de presse — Grands RDV 2025 (2025) — EPCC du Pont du Gard
- Dossier exposition temporaire 2024 (2024) — EPCC du Pont du Gard
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). Le Pont du Gard — Aqueduc romain à 3 niveaux, 49 m de haut : Pont du Gard — pont-aqueduc romain à trois niveaux s'élevant à 49 m au-dessus du Gardon, construit au Ier siècle pour al… Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/pont-du-gard
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