Maison · 3000 m² · Le Château d'If — La forteresse du Comte de Monte-Cristo
30 000 000 € — 250 000 000 €
Château d'If — forteresse construite de 1524 à 1531 par François Iᵉʳ sur un îlot calcaire de 3 ha dans la rade de Marseille. 3 tours rondes, cour centrale, terrasse sommitale. Prison d'État du XVIᵉ au XIXᵉ siècle. Immortalisé par Alexandre Dumas dans Le Comte de Monte-Cristo (1844) — la cellule d'Edmond Dantès et le passage vers l'abbé Faria sont visibles. Vue panoramique sur le Vieux-Port, les îles du Frioul et les Calanques. 500 000 visiteurs/an. Aucun comparable — estimation théorique.
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
Robustesse affichée
12%
Sources patrimoine
4
Flux annuel observé
3 M€/an
Intensité économique
3.8% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Maison
Surface
3000 m²
Pièces
30
Étage
RDC
Points forts
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Documents
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Dossier — Le Château d'If — La forteresse du Comte de Monte-Cristo
🏠 Présentation
Château d'If — forteresse construite de 1524 à 1531 par François Iᵉʳ sur un îlot calcaire de 3 ha dans la rade de Marseille. 3 tours rondes, cour centrale, terrasse sommitale. Prison d'État du XVIᵉ au XIXᵉ siècle. Immortalisé par Alexandre Dumas dans Le Comte de Monte-Cristo (1844) — la cellule d'Edmond Dantès et le passage vers l'abbé Faria sont visibles. Vue panoramique sur le Vieux-Port, les îles du Frioul et les Calanques. 500 000 visiteurs/an. Aucun comparable — estimation théorique.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
- Formule pilote V2: base 42 M€ x echelle 0.96 x flux 1.12 x prime 1.75 x contraintes 0.82 = 64.8 M€.
- Categorie retenue: Forteresse insulaire. La base de valeur repose sur l'ampleur defensive conservee, la singularite du site et son potentiel de visite ou de mediation.
- Echelle retenue: 3 000 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 3 M€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Contraintes patrimoniales et de conservation: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 4 sources patrimoine, 12% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Navette maritime depuis le Vieux-Port (20 min, toutes les 30 min en saison). Pas de transport terrestre — île isolée. Vieux-Port accessible en métro (M1), tram et bus RTM.
Commerces — Aucun commerce sur l'île. Buvette saisonnière près de l'embarcadère. Ravitaillement au Vieux-Port de Marseille. Restaurants et commerces du Vieux-Port à 20 min de bateau.
Ambiance — Île d'If — 3 ha de rocher calcaire blanc en pleine rade de Marseille. Cris de goélands, embruns, soleil méditerranéen. Le château domine la rade. Solitude insulaire à 20 min d'une métropole d'un million d'habitants.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Quai de Rive Neuve, 13007 Marseille · 3 pièces | 68 m² | 285 000 € | 4 191 € | 2025-05-08 | 2000 m |
| Rue Sainte, 13007 Marseille · 3 pièces | 82 m² | 390 000 € | 4 756 € | 2025-09-15 | 2500 m |
| Cours Julien, 13006 Marseille · 2 pièces | 55 m² | 215 000 € | 3 909 € | 2025-03-22 | 3000 m |
| Rue du Panier, 13002 Marseille · 4 pièces | 110 m² | 520 000 € | 4 727 € | 2025-10-20 | 1800 m |
| Boulevard de la Corderie, 13007 Marseille · 2 pièces | 42 m² | 168 000 € | 4 000 € | 2025-07-12 | 2200 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Forteresse en calcaire blanc (1524-1531). Murs de 2,5 m d'épaisseur. Aucune isolation. Pas de vitrage d'origine — meurtrières et canonnières ouvertes. Aucun système de chauffage historique (c'était une prison). DPE G — le confort thermique n'était pas une priorité pour les détenus.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque principal : mistral et tempêtes méditerranéennes (vagues sur le rocher). Érosion marine du calcaire. Programme de consolidation régulier. Dernier incident : tempête Adrian (2018), dégâts sur l'embarcadère.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Île d'If — domaine public maritime, Centre des Monuments Nationaux
Prescriptions
- Monument Historique classé (1926) — Forteresse et île classées au titre des MH.
- Site classé — Calanques (2012) — L'île d'If fait partie du périmètre élargi du Parc national des Calanques.
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Exposition plein sud — lumière toute la journée
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Billetterie — 500 000 visiteurs × 6 €/entrée
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Le Château d'If — La forteresse du Comte de Monte-Cristo (ce bien) | 3000 m² | 30 | 65 000 000 € | 21 667 € |
| Quai de Rive Neuve, 13007 Marseille | 68 m² | 3 | 285 000 € | 4 191 € |
| Rue Sainte, 13007 Marseille | 82 m² | 3 | 390 000 € | 4 756 € |
| Cours Julien, 13006 Marseille | 55 m² | 2 | 215 000 € | 3 909 € |
| Rue du Panier, 13002 Marseille | 110 m² | 4 | 520 000 € | 4 727 € |
🔑 Historique propriétaires
« François Iᵉʳ a bâti cette forteresse pour défendre Marseille — Alexandre Dumas en a fait la prison la plus célèbre de la littérature. Edmond Dantès s'en est évadé, mais des millions de visiteurs y reviennent chaque année, volontairement. »
Documents du dossier
4 documents — récapitulatif à date d'édition
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). Le Château d'If — La forteresse du Comte de Monte-Cristo : Château d'If — forteresse construite de 1524 à 1531 par François Iᵉʳ sur un îlot calcaire de 3 ha dans la rade de Marsei… Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/chateau-d-if
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