Maison · 2500 m² · Le Château de Vaux-le-Vicomte — Le modèle qui inspira Versailles
200 000 000 € — 1 500 000 000 €
Château de Vaux-le-Vicomte — construit de 1656 à 1661 pour Nicolas Fouquet, surintendant des Finances de Louis XIV. Première collaboration du trio Le Vau (architecture), Le Brun (décor), Le Nôtre (jardins), qui créeront ensuite Versailles. 70 pièces dont le Grand Salon ovale sous coupole peinte. Jardins à la française de 33 ha avec perspective trompeuse, miroirs d'eau et grottes. La fête du 17 août 1661 causa la disgrâce de Fouquet — Louis XIV, jaloux, ordonna l'arrestation et recruta les trois artistes pour Versailles. Propriété privée de la famille de Vogüé. 300 000 visiteurs/an. Aucun comparable.
La valeur reste theorique, mais la base documentaire et les signaux d'exploitation la rendent plus defendable editorialement.
Robustesse affichée
13%
Sources patrimoine
5
Flux annuel observé
5.1 M€/an
Intensité économique
0.8% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Maison
Surface
2500 m²
Pièces
70
Étage
RDC
Points forts
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Documents
5 documents
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🏛️ Monuments Historiques
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Dossier — Le Château de Vaux-le-Vicomte — Le modèle qui inspira Versailles
🏠 Présentation
Château de Vaux-le-Vicomte — construit de 1656 à 1661 pour Nicolas Fouquet, surintendant des Finances de Louis XIV. Première collaboration du trio Le Vau (architecture), Le Brun (décor), Le Nôtre (jardins), qui créeront ensuite Versailles. 70 pièces dont le Grand Salon ovale sous coupole peinte. Jardins à la française de 33 ha avec perspective trompeuse, miroirs d'eau et grottes. La fête du 17 août 1661 causa la disgrâce de Fouquet — Louis XIV, jaloux, ordonna l'arrestation et recruta les trois artistes pour Versailles. Propriété privée de la famille de Vogüé. 300 000 visiteurs/an. Aucun comparable.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur reste theorique, mais la base documentaire et les signaux d'exploitation la rendent plus defendable editorialement.
- Formule pilote V2: base 195 M€ x echelle 1.05 x flux 1.18 x prime 1.68 x contraintes 0.86 = 349.1 M€.
- Categorie retenue: Chateau d'exception. La base de valeur combine qualite architecturale, desirabilite, capacite d'exploitation et rarete dans le parc prive francais.
- Echelle retenue: 2 500 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 5.1 M€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Contraintes patrimoniales et de conservation: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 5 sources patrimoine, 13% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Gare de Melun (RER D, Transilien R) à 6 km (45 min de Paris Gare de Lyon). Navette saisonnière depuis Melun. Accès A5/A6 sortie Melun. Pas de transport en commun direct.
Commerces — Maincy : petit village de 1 800 habitants, boulangerie, restaurant. Melun (6 km) : centre-ville commerçant, marché. Fontainebleau (20 km) : commerces, restaurants gastronomiques.
Ambiance — Maincy — village paisible de Seine-et-Marne. Campagne vallonnée, rivière Ancoeur, forêt de Melun à proximité. Le château domine la vallée. Tourisme en journée, calme rural le soir.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Rue Saint-Ambroise, 77000 Melun · 5 pièces | 130 m² | 320 000 € | 2 462 € | 2025-05-18 | 6000 m |
| Rue de la Mairie, 77950 Maincy · 4 pièces | 110 m² | 245 000 € | 2 227 € | 2025-08-25 | 3000 m |
| Avenue Thiers, 77000 Melun · 3 pièces | 85 m² | 185 000 € | 2 176 € | 2025-03-10 | 7000 m |
| Rue du Vieux Moulin, 77000 Melun · 6 pièces | 180 m² | 420 000 € | 2 333 € | 2025-10-12 | 5000 m |
| Rue de Dammarie, 77950 Maincy · 3 pièces | 72 m² | 158 000 € | 2 194 € | 2025-07-05 | 4000 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Château classique en pierre de taille et brique (1656-1661). Murs de 1,5 m d'épaisseur. Grand dôme sous coupole peinte — point thermique majeur. Aucune isolation. Simple vitrage d'origine. 70 pièces chauffées par cheminées. DPE G — aussi énergivore que spectaculaire.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque principal : cambriolage (le château a été cambriolé en 2019 — œuvres d'art dérobées). Système de sécurité renforcé depuis. Incendie : détection intégrale installée. Tempête 1999 : toitures endommagées, restaurées 2000-2003.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Domaine privé — périmètre de protection Monument Historique
Prescriptions
- Monument Historique classé (1875) — Château, communs et jardins classés au titre des MH.
- Site classé (1939) — Domaine et perspective classés au titre des sites — loi de 1930.
- Propriété privée (famille de Vogüé) — Château privé ouvert au public — 300 000 visiteurs/an, soirées aux chandelles.
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Exposition plein sud — lumière toute la journée
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Billetterie + événementiel — 300 000 visiteurs × 17 € (hors chandelles, mariages, locations)
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Le Château de Vaux-le-Vicomte — Le modèle qui inspira Versailles (ce bien) | 2500 m² | 70 | 350 000 000 € | 140 000 € |
| Rue Saint-Ambroise, 77000 Melun | 130 m² | 5 | 320 000 € | 2 462 € |
| Rue de la Mairie, 77950 Maincy | 110 m² | 4 | 245 000 € | 2 227 € |
| Avenue Thiers, 77000 Melun | 85 m² | 3 | 185 000 € | 2 176 € |
| Rue du Vieux Moulin, 77000 Melun | 180 m² | 6 | 420 000 € | 2 333 € |
🔑 Historique propriétaires
« Nicolas Fouquet a vu trop grand — et Louis XIV lui en a voulu. Mais Le Vau, Le Brun et Le Nôtre ont créé ici un chef-d'œuvre qui a inspiré Versailles. La famille de Vogüé veille sur ce domaine depuis 1875 avec passion et persévérance. »
Documents du dossier
5 documents — récapitulatif à date d'édition
🏛️ Monuments Historiques
- Fiche Monument Historique PA00087106 — Base Mérimée / POP
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). Le Château de Vaux-le-Vicomte — Le modèle qui inspira Versailles : Château de Vaux-le-Vicomte — construit de 1656 à 1661 pour Nicolas Fouquet, surintendant des Finances de Louis XIV. Prem… Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/chateau-de-vaux-le-vicomte
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