Maison · 45000 m² · La Cité de Carcassonne — 52 tours, 3 km de remparts
500 000 000 € — 5 000 000 000 €
Cité de Carcassonne — plus grande citadelle médiévale d'Europe, 11 hectares fortifiés ceints de 3 km de double enceinte et 52 tours. Château comtal (XIIᵉ s.), basilique Saint-Nazaire (XIᵉ-XIVᵉ s., vitraux exceptionnels). Restaurée par Viollet-le-Duc de 1853 à 1879. 230 habitants permanents intra-muros. L'Aude coule en contrebas. 2,5 millions de visiteurs/an. Patrimoine mondial UNESCO depuis 1997. Aucun comparable — estimation théorique.
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
Robustesse affichée
11%
Sources patrimoine
4
Flux annuel observé
23.8 M€/an
Intensité économique
1.3% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Maison
Surface
45000 m²
Pièces
500
Étage
RDC
Points forts
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Documents
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🏛️ Monuments Historiques
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Dossier — La Cité de Carcassonne — 52 tours, 3 km de remparts
🏠 Présentation
Cité de Carcassonne — plus grande citadelle médiévale d'Europe, 11 hectares fortifiés ceints de 3 km de double enceinte et 52 tours. Château comtal (XIIᵉ s.), basilique Saint-Nazaire (XIᵉ-XIVᵉ s., vitraux exceptionnels). Restaurée par Viollet-le-Duc de 1853 à 1879. 230 habitants permanents intra-muros. L'Aude coule en contrebas. 2,5 millions de visiteurs/an. Patrimoine mondial UNESCO depuis 1997. Aucun comparable — estimation théorique.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
- Formule pilote V2: base 720 M€ x echelle 1.10 x flux 1.12 x prime 1.80 x contraintes 0.82 = 1.3 Md€.
- Categorie retenue: Forteresse habitree. La base de valeur repose sur l'ampleur defensive conservee, la singularite du site et son potentiel de visite ou de mediation.
- Echelle retenue: 45 000 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 23.8 M€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Prime patrimoniale et contraintes UNESCO/MH: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 4 sources patrimoine, 11% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Gare de Carcassonne à 1,5 km (TGV Paris-Toulouse, Intercités). Bus urbain ligne 4 jusqu'à la Cité. Aéroport Carcassonne-Salvaza à 3 km (Ryan Air, lignes européennes).
Commerces — Intra-muros : restaurants, artisans, boutiques de souvenirs. Bastide Saint-Louis (ville basse) à 800 m : marché couvert, commerces de centre-ville. Vignobles de l'AOC Carcassonne à proximité.
Ambiance — La Cité — 230 habitants intra-muros, afflux touristique en journée. Calme médiéval le soir après la fermeture. Vue sur les Pyrénées par temps clair. Climat méditerranéen — été chaud, hiver doux, vent d'Autan.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Rue Aimé Ramond, 11000 Carcassonne · 4 pièces | 95 m² | 185 000 € | 1 947 € | 2025-05-12 | 1500 m |
| Rue Trivalle, 11000 Carcassonne · 5 pièces | 130 m² | 245 000 € | 1 885 € | 2025-08-22 | 800 m |
| Boulevard Barbès, 11000 Carcassonne · 3 pièces | 78 m² | 138 000 € | 1 769 € | 2025-03-15 | 2000 m |
| Route de Montréal, 11000 Carcassonne · 6 pièces | 170 m² | 310 000 € | 1 824 € | 2025-10-30 | 3000 m |
| Rue de Verdun, 11000 Carcassonne · 2 pièces | 55 m² | 95 000 € | 1 727 € | 2025-06-05 | 1200 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Citadelle médiévale en grès et calcaire (XIᵉ-XIIIᵉ siècle, restaurations XIXᵉ). Double enceinte, tours avec murs de 3 m d'épaisseur. Aucune isolation. Chauffage par cheminées. Toitures en ardoise (restauration Viollet-le-Duc). DPE G — 52 tours à chauffer.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque principal : vent d'Autan (rafales à 120 km/h) — dégâts sur les toitures. Incendie : système sprinklers dans le château comtal. Dernier incident : tempête Gloria (janvier 2020), chutes de tuiles sur les lices.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Cité médiévale — secteur sauvegardé et périmètre UNESCO
Prescriptions
- Monument Historique classé (1849-1862) — Château comtal, enceintes et tours classés — restauration Viollet-le-Duc 1853-1879.
- Patrimoine mondial UNESCO (1997) — Ville fortifiée historique de Carcassonne — critères ii, iv.
- Secteur sauvegardé (1992) — PSMV — plan de sauvegarde et de mise en valeur de la Cité.
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Exposition plein sud — lumière toute la journée
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Billetterie château comtal — 2,5 M visiteurs × 9,50 €/entrée (hors commerces et hôtellerie intra-muros)
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| La Cité de Carcassonne — 52 tours, 3 km de remparts (ce bien) | 45000 m² | 500 | 1 310 000 000 € | 29 111 € |
| Rue Aimé Ramond, 11000 Carcassonne | 95 m² | 4 | 185 000 € | 1 947 € |
| Rue Trivalle, 11000 Carcassonne | 130 m² | 5 | 245 000 € | 1 885 € |
| Boulevard Barbès, 11000 Carcassonne | 78 m² | 3 | 138 000 € | 1 769 € |
| Route de Montréal, 11000 Carcassonne | 170 m² | 6 | 310 000 € | 1 824 € |
🔑 Historique propriétaires
« Cinquante-deux tours, trois kilomètres de remparts, et Viollet-le-Duc qui a tout restauré avec panache au XIXᵉ. La Cité a traversé les croisades, les sièges et les siècles — elle reste la plus belle forteresse médiévale d'Europe. »
Documents du dossier
4 documents — récapitulatif à date d'édition
🏛️ Monuments Historiques
- Fiche Monument Historique PA00102588 (1862) — Base Mérimée / POP
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). La Cité de Carcassonne — 52 tours, 3 km de remparts : Cité de Carcassonne — plus grande citadelle médiévale d'Europe, 11 hectares fortifiés ceints de 3 km de double enceinte … Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/cite-de-carcassonne
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