Maison · 800 m² · Le Phare de Cordouan — Le Versailles de la mer
75 000 000 € — 145 000 000 €
Phare de Cordouan — « Versailles de la mer », construit de 1584 à 1611 par Louis de Foix à l'embouchure de l'estuaire de la Gironde. 67,50 m de hauteur, 301 marches. Chapelle royale au 2ᵉ étage (unique au monde dans un phare), appartement du roi au 1ᵉʳ, escalier monumental en spirale. Surélevé par l'ingénieur Teulère en 1789. Plus ancien phare de France encore en activité. Accessible uniquement à marée basse ou en bateau. Classé MH 1862, patrimoine mondial UNESCO 2021. Aucun comparable — estimation théorique.
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
Robustesse affichée
13%
Sources patrimoine
3
Flux annuel observé
300 k€/an
Intensité économique
0.2% revenus/valeur
Pourquoi ce prix
Le portrait complet
7 analyses détaillées
Caractéristiques
Tout ce qu'il faut savoir sur le bien
Type
Maison
Surface
800 m²
Pièces
12
Étage
RDC
Points forts
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Carte interactive multi-mode
Documents
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🏛️ Monuments Historiques
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Dossier — Le Phare de Cordouan — Le Versailles de la mer
🏠 Présentation
Phare de Cordouan — « Versailles de la mer », construit de 1584 à 1611 par Louis de Foix à l'embouchure de l'estuaire de la Gironde. 67,50 m de hauteur, 301 marches. Chapelle royale au 2ᵉ étage (unique au monde dans un phare), appartement du roi au 1ᵉʳ, escalier monumental en spirale. Surélevé par l'ingénieur Teulère en 1789. Plus ancien phare de France encore en activité. Accessible uniquement à marée basse ou en bateau. Classé MH 1862, patrimoine mondial UNESCO 2021. Aucun comparable — estimation théorique.
💶 Stratégie d'estimation
La valeur est theorique, mais elle s'appuie deja sur une categorie patrimoniale, des flux observes et plusieurs sources publiques.
- Formule pilote V2: base 88 M€ x echelle 0.96 x flux 0.90 x prime 1.70 x contraintes 0.76 = 98.2 M€.
- Categorie retenue: Ouvrage maritime. La base de valeur vient de la prouesse technique, de l'etat de conservation et de l'unicite fonctionnelle de l'ouvrage.
- Echelle retenue: 800 m² de bati, avec une prime de taille volontairement plafonnee pour eviter les emballements mecaniques.
- Monetisation observee: 300 k€/an. Ce flux sert de thermometre d'attractivite, pas de rendement locatif classique.
- Prime patrimoniale et contraintes UNESCO/MH: protection forte, entretien lourd et transformations tres limitees.
- Robustesse documentaire: 3 sources patrimoine, 13% de robustesse affichee et aucun comparable de marche reel.
📋 Caractéristiques du bien
📍 Quartier & transports
Transports — Aucun transport terrestre — le phare est en pleine mer. Vedettes depuis Royan (45 min) ou Le Verdon-sur-Mer. Accessible à pied à marée basse (2h de marche sur platier rocheux). Gare SNCF du Verdon-sur-Mer à 7 km du point d'embarquement.
Commerces — Aucun commerce. Le phare est isolé en mer. Ravitaillement par bateau depuis Royan (17 km) ou Le Verdon-sur-Mer (7 km). Le gardien est autonome.
Ambiance — Cordouan — solitude absolue au milieu de l'estuaire. Vagues, vent, cris de goélands. Couchers de soleil spectaculaires sur l'Atlantique. Le phare vibre lors des tempêtes d'hiver. La nuit, seul le balayage du feu rythme le temps.
📊 Marché & comparables DVF
| Adresse | Surface | Prix | €/m² | Date | Distance |
|---|---|---|---|---|---|
| Boulevard de la Corniche, 17200 Royan · 3 pièces | 85 m² | 195 000 € | 2 294 € | 2025-06-10 | 17000 m |
| Avenue de Pontaillac, 17200 Royan · 5 pièces | 120 m² | 320 000 € | 2 667 € | 2025-09-05 | 18000 m |
| Rue du Port, 33123 Le Verdon-sur-Mer · 3 pièces | 70 m² | 145 000 € | 2 071 € | 2025-04-20 | 7000 m |
| Boulevard Garnier, 17200 Royan · 4 pièces | 110 m² | 260 000 € | 2 364 € | 2025-11-15 | 15000 m |
| Rue de la Plage, 33123 Le Verdon-sur-Mer · 2 pièces | 55 m² | 98 000 € | 1 782 € | 2025-07-28 | 8000 m |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), transactions publiques à proximité.
⚡ Diagnostic de performance énergétique
Phare en pierre de taille (1584-1611), murs de 2 m d'épaisseur. Tour cylindrique de 67,50 m exposée aux quatre vents de l'Atlantique. Aucune isolation. Humidité marine permanente. Chauffage par cheminée Renaissance (1ᵉʳ étage uniquement). DPE G — le froid atlantique dans un tube de pierre.
⚠ Interdiction de location des logements classés G à partir de 2025.
🛡️ Risques naturels et technologiques
Risque principal : tempêtes atlantiques (vagues de 10 m lors des tempêtes d'hiver). Érosion marine du socle rocheux. Programme de consolidation des fondations en cours. Dernier incident : tempête Xynthia (2010), dégâts sur la plateforme basse.
Source : Géorisques — géoportail des risques naturels, miniers et technologiques.
🏗️ Urbanisme
Phare en mer — domaine public maritime inaliénable
Prescriptions
- Monument Historique classé (1862) — Classé sur la liste de 1862 — premier phare classé MH de France.
- Patrimoine mondial UNESCO (2021) — Phare de Cordouan — critères i, iv. Inscription au titre du patrimoine technologique et architectural.
- Phare opérationnel — Phare en activité — Direction des Affaires Maritimes, obligation de maintien du feu.
Source : Géoportail de l'Urbanisme.
☀️ Ensoleillement & niveau sonore
Lumière l'après-midi et magnifiques couchers de soleil
💰 Budget annuel
Revenus
Source : Billetterie très limitée — 20 000 visiteurs/an × 15 € (saison estivale uniquement, accès par bateau)
Charges & fiscalité
⚖️ Comparateur — le bien vs le marché
| Bien | Surface | Pièces | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Le Phare de Cordouan — Le Versailles de la mer (ce bien) | 800 m² | 12 | 100 000 000 € | 125 000 € |
| Boulevard de la Corniche, 17200 Royan | 85 m² | 3 | 195 000 € | 2 294 € |
| Avenue de Pontaillac, 17200 Royan | 120 m² | 5 | 320 000 € | 2 667 € |
| Rue du Port, 33123 Le Verdon-sur-Mer | 70 m² | 3 | 145 000 € | 2 071 € |
| Boulevard Garnier, 17200 Royan | 110 m² | 4 | 260 000 € | 2 364 € |
🔑 Historique propriétaires
« On m'appelle le Versailles de la mer, et j'en suis assez fier. Chapelle royale, appartement du Roi, lanterne à soixante-huit mètres — le tout au milieu de l'estuaire de la Gironde. Les gardiens se relaient depuis quatre siècles pour que ma lumière ne s'éteigne jamais. »
Documents du dossier
3 documents — récapitulatif à date d'édition
🏛️ Monuments Historiques
- Fiche Monument Historique PA00083858 (1862) — Base Mérimée / POP
📊 Rapports & études
- Dossier de presse — Préfecture (2021) — Préfecture de Nouvelle-Aquitaine
Ce document est un récapitulatif du dossier consultable en ligne sur boncap.app. Les pièces jointes (diagnostics, copropriété, fiscalité, plans) restent téléchargeables individuellement depuis l'espace acheteur — ce récapitulatif ne les intègre pas.
Document généré le 25 août 2026 par Bon Cap.
Comprendre la valeur d'un bien d'exception
Estimer un monument repose sur des notions précises : rareté, contraintes réglementaires, fiscalité spécifique et liquidité du marché.
Termes essentiels
Citer cette page
Si vous reprenez ces informations dans un article, un mémoire ou une publication, voici le format de citation recommandé :
Bon Cap (2026). Le Phare de Cordouan — Le Versailles de la mer : Phare de Cordouan — « Versailles de la mer », construit de 1584 à 1611 par Louis de Foix à l'embouchure de l'estuaire de… Patrimoine — Estimations Bon Cap. Consulté le 25 mars 2026 sur https://boncap.app/patrimoine/phare-de-cordouan
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